배당귀족주 >> 부동산리츠 ; Essex Property Trust(ESS)

Essex는 2008-2009의 대 불황 기간 동안 어려움을 겪었습니다. 그러나 FFO는 2010 년 최저치 이후 연평균 성장률이 11.5 % 증가했습니다. 이로써 Essex는 주가를 높이고 지불금을 지속적으로 인상 할 수있게되었습니다. T-모바일과 스프린트의 M&A로 5G 사업영역이 더 과열될 미국 시장을 보면서 AMT가 가장 큰 수혜주가 될 것은 믿어 의심치 않기만, 이전부터 리츠신탁으로 해변가 중심으로 발달해온 세계적 수준의 리츠 회사인 ESSEX를 간과할 수 없다.

ESS - Essex Property Trust, Inc.

배당수익율 2.41% / 주당배당금 7.8달러

https://seekingalpha.com/symbol/ESS?s=ess

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사업 개요

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Essex는 부동산 투자 신탁 또는 REIT입니다. 1971 년에 작은 부동산 회사로 시작하여 1994 년에 상장되었습니다. 그 당시 Essex는 공급에 위치한 다가구 아파트 공동체를 습득, 개발, 재개발 및 관리하는 완전 통합 REIT로 16 개의 다가구 커뮤니티로 성장했습니다. 제한된 시장.

현재 Essex는 시애틀 및 샌프란시스코와 같은 도시를 포함하여 미국 서해안에 집중되어 있습니다.

출처 : 투자자 프리젠 테이션 , 2 페이지

Essex는 워싱턴과 캘리포니아, 인구 집중도가 높고 주택이 부족한 두 주, 특히 바람직한 해변 도시에 있습니다. 신뢰는 8 개 시장에만 존재하지만 장기적으로 가격 책 정력과 점유율을 유지하는 데 핵심적인 새로운 공급에 대한 높은 장벽을 가진 최고의 것을 식별했습니다.

Essex는 투자자가 일반적으로 찾는 것보다 다양하지는 않지만 REIT 세계에서 그 기록은 비교할 수 없습니다. 실제로, 회사에 따르면 1994 년에 상장 된 이래 모든 미국 공개 리츠의 총 수익률이 가장 높았습니다.

트러스트는 1 월 29 일 4 분기 및 연간 실적 을 보고 했으며 결과는 다시 한 번 강한 성장을 보였다. 주당 FFO는 전년 동기 대비 8.2 %, 전년 대비 6.4 % 증가했습니다. 트러스트는 2018 년 4/4 분기에 대해 동일한 자산 수익과 순 영업 이익 (NOI)으로 각각 4.0 %와 5.5 %의 성장을 달성했습니다. 소매점에서 동일한 매장 판매를보고하는 것과 같은 방식으로

1 년 동안 동일한 자산 수익과 NOI 성장률이 각각 3.4 %와 3.9 %로 나타 났으며이 두 가지 모두 트러스트의 사전 지침의 최상위에있었습니다. 전체 주당 FFO는 6.4 % 상승한 13.38 달러로 추정치 인 13.55 달러가 소폭 하락했지만 그럼에도 불구하고 강력한 성과를 거두었습니다.

Essex는 4 분기에 총 1 억 7,110 만 달러로 2 개의 아파트를 더 인수했습니다. Essex는 1 년 동안 8 개의 커뮤니티에 인수하거나 다른 방식으로 투자하여 2019 년의 지침 범위를 초과 한 총 8 억 8,640 만 달러를 투자했습니다. Essex는 거래가 매력적일 때 성장을 확보하는 데 부끄러워하지 않았습니다. 작년까지 거의 9 억 달러. Essex는 4 분기에 한 커뮤니티에 대한 관심을 3 억 1,300 만 달러에 투자함으로써 이러한 구매에 부분적으로 자금을 지원했습니다.

마지막으로, 2020 년 1 월 Essex는 합작 투자 파트너의 토지 소포에 대한 45 %의 지분과 2,000 개 이상의 결합 된 유닛을 가진 6 개의 커뮤니티를 10 억 달러에 인수했습니다. 이 회사는 2020 년에 주당 FFO $ 13.74에서 $ 14.14의 핵심 FFO를 안내했습니다. 중간 시점에서 FFO는 주당 $ 13.94에 도달 할 것이며 2019 년 FFO보다 연간 약 4 % 성장할 것입니다.

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성장 전망

Essex는 향후 2 년간 연간 20 %의 FFO 성장을 달성했으며 2020 년의 지침과 일치 할 것으로 예상합니다. 시장이 존재하기 때문에 성장하기가 더 어려울 수 있습니다.

그러나, 일부 촉매는 시간이 지남에 따라 FFO를 더욱 개선시키는 것으로 본다.

출처 : 투자자 발표 , 11 페이지

Essex는 유리한 장기 임대 전망 때문에 서해안 시장에 집중합니다. 이 지역은 매우 높은 경제 생산성과 강력한 일자리 성장률을 가지고 있으며,이 둘 모두 주택 공급에 대한 연료 수요입니다. 또한, 단독 주택은 이러한 시장에서 매우 비싸서 임대료가 더 매력적입니다.

이 시장은 임대 유닛에 대한 수요가 많지만 개발되지 않은 토지가 제한되어 있고 건설이 길고 비싸기 때문에 신규 공급이 제한적입니다.

출처 : 투자자 프리젠 테이션 , 12 페이지

실제로이지도에서 알 수 있듯이 Essex는 만성적 인 주택 부족 문제가있는 두 개의 시장에 있으며 시간이 지남에 따라 임대 주택에 대한 수요를 유발합니다. 우리는 이러한 후풍이 완만하지만 꾸준한 것으로 생각하며, 동 기간 동안 높은 수익과 NOI 성장을 통해 트러스트의 주당 FFO를 추가 할 것입니다.

또한 Essex는 아래에서 볼 수 있듯이 미래의 성장에 투자하거나 투자하는 것을 두려워하지 않았습니다.

 

출처 : 투자자 프리젠 테이션 , 6 페이지

Essex는 다양한 방식으로 부동산에 투자 한 경험이 있지만 채권 및 우선주와 같은 금융 상품에도 투자했습니다. Essex는 시간이 지남에 따라 방법에 관계없이 자본을 투자 한 방식에 적합하게 투자했습니다. Essex는 지난 25 년 동안 강력한 성과를 거두었 기 때문에 장기적으로 Essex를 잘 설정했다고 생각합니다.

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경쟁 우위 및 경기 침체 성능

많은 경쟁 업체가 본질적으로 동일한 비즈니스 모델을 사용한다는 점에서 REIT에는 경쟁 우위를 확보하기가 어렵습니다. 그러나 Essex는 다른 아파트 REIT와 달리 규모와 규모가 다양하며 다양한 방법을 통해 주주 가치를 창출하는 데 능숙한 관리 팀이 있습니다.

흥미롭게도 Essex는 대 불황 동안과 후에 매우 잘 수행했습니다.

2007 주당 FFO : $ 5.57

2008 주당 FFO : $ 6.14

2009 주당 FFO : $ 6.74

2010 주당 FFO : $ 5.02

이는 2010 년이 지난 10 년간 FFO가 하락한 유일한 해 였기 때문에 현재 시장의 탄력성을 말해줍니다. 우리는이 불황 회복력이 선호도가 높고 주식의 매력을 더합니다.

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평가 및 기대 수익

위의 모든 요소를 ​​감안할 때 Essex의 총 수익률은 매년 4 % 정도 여야합니다. 배당 수익률 2.5 %는 거의 상승한 밸류에이션과 비슷한 크기의 역풍으로 거의 완전히 상쇄되어야합니다.

2020 년 주당 FFO 지침의 중간 시점에서 Essex는 22.4의 배수로 거래됩니다. 우리는 주당 FFO의 20 배로 공정 가치를 볼 수 있으며 이는 연간 총 수익률에 2.2 %의 잠재적 역풍을 초래합니다. 현재 주가는 313 달러보다 약 11 % 낮은 279 달러로 적정 주가가 표시된다. 따라서 Essex는 현재 과대 평가됩니다.

불리한 밸류에이션, 현재 배당 수익률 및 4 % 예상 주당 FFO 성장을 합하면 총 4.2 %의 주주에 대한 총 수익률이 예상됩니다.

출처 : 투자자 발표 , 9 페이지

Essex는 25 년 연속 배당금을 증가 시켰으며 1994 년 이후 평균 증가율은 6 %를 초과했습니다. 명백한 이유로, 배당 성장 투자자는 이것이 매력적인 품질 인 것으로 판단하고, Essex는 가까운 장래에 한 자릿수 중반의 지불금을 계속 인상 할 것으로 기대합니다.

불행히도, 우리는 밸류에이션과 성장 전망에 신중하기 때문에 이것만으로는 구매 추천을 보증하기에 충분하지 않습니다.