US Health RETIs 배당주 ; 헬스리츠 No.1 웰타워(WELL)

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1970 년에 설립 된 Welltower (WELL)는 미국 최대의 의료 REIT 중 하나로 성장했습니다. 이 회사는 미국, 캐나다 및 영국에서 1,600 개 이상의 부동산을 소유하고 있지만 부동산 투자 (및 임대료)의 83 %는 미국 부동산에서 비롯됩니다.

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이 회사의 재산은 30 만 명이 넘는 주민에게 서비스를 제공하며 병원 및 장기 전문 간호 시설에서 노인 지원 생활 공동체 및 의료 사무실 건물에 이르기까지 환자 치료의 모든 측면에 필수적으로 관여합니다. REIT의 외래 환자 속성은 연간 약 1,500 만 명의 환자 방문을 봅니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

Welltower는 다음과 같은 네 가지 의료 속성으로 비즈니스를 구성합니다.

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노인 주택 (퇴직자 주택) : 순 운영 수입의 66 %

외래 환자 의료 (주로 의료 사무실 건물) : 16 %

급성 사후 관리 (재활 및 전문 간호 시설) : 11 %

헬스 시스템 (ProMedica와의 합작 투자) : 7 %

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지난 10 년 동안 Welltower는 정부 자금 (예 : Medicare / Medicaid)에 대한 의존도를 지속적으로 줄였습니다. 현재 회사 매출의 94 %는 개인 지불 자 보험 소스에서 2010 년 69 %, 2014 년 초 84 %에 비해 발생합니다.

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세 개의 최대 운영 파트너가 순 운영 수입의 29 %를 차지하면서 세입자 다각화도 개선되었습니다. Welltower의 가장 큰 사업자 (Sunrise Senior Living)는 소득의 약 15 %를 차지합니다. 다른 운영 파트너는 7 % 이상을 차지하지 않습니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

Welltower는 48 년 동안 무중단 배당금을 지불했으며 8 년 연속 연차 배당을 늘 렸습니다. 금융 위기 동안 회사는 배당을 동결 시켰지만 신용 시장이 멈춤에 따라 지불금을 줄이거 나 중단해야했던 수십 개의 REIT와 달리 지불금 삭감을 피할 수있었습니다.

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비즈니스 분석

안정적인 고수익 투자, 특히 REIT의 열쇠 중 하나는 안전하고 일관된 현금 흐름의 원천입니다. Welltower의 경우,이 현금 흐름 보안은 평균 임대 기간이 약 10 년인 매우 엇갈리고 다양 화 된 임대 임대 계약에서 비롯됩니다.

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Welltower의 임차인 기반은 해마다 1.5 % ~ 2.5 %의 임대 계약을 재협상하는 것 외에도 Sunrise Senior Living 및 Brookdale과 같은 업계 최대 규모의 회사로 다양 화되어 있습니다. 이를 통해 회사의 임차인 포트폴리오는 전체적으로 정시에 임대료를 계속 지불 할 수 있습니다.

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Welltower는 미국 최대의 의료 REIT이지만 15 억 달러 규모의 미국 헬스 케어 부동산 시장 의 3 % 미만만을 소유하고 있습니다. 이는이 단편화 된 산업에서 여전히 성장할 여지가 여전히 많다는 것을 의미합니다. Welltower는 역사적으로 대규모 부동산 취득자였으며 2010 년 이후 300 억 달러가 넘는 새로운 부동산을 사서 포트폴리오 크기를 거의 5 배로 늘 렸습니다.

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그러나 최근 몇 년 동안 Welltower는 까다로운 시장 상황에 적응하고 기존 포트폴리오의 품질을 개선하며 대차 대조표를 강화하기 위해 새로운 부동산 구매 속도를 일시적으로 늦추기로 결정했습니다.

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2014 년과 2018 년 사이에 REIT는 120 억 달러를 인수했으며 140 억 달러는 자산 판매를 달성했습니다. 경영진에 따르면이 4 년 동안 Welltower 전체 자산 기반의 24 %가 고품질의 재정적으로 건전한 자산으로 재활용되었습니다.

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Welltower가 판매 한 부동산의 약 53 %는 숙련 된 간호 시설 (SNF)에 어려움을 겪고 있었으며 고민 SNF 운영자 인 Genesis Healthcare (GEN)가 운영하는 시설에 노출되는 데 중점을 두었습니다.

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이러한 매각으로 인해 2017 년과 2018 년에 주당 운영에서 Welltower의 조정 된 펀드가 각각 4 %와 6 % 감소한 반면, 보수적 인 REIT의 장기적으로 현명한 움직임 인 것으로 보입니다.

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간단히 말해, 전문 간호 산업은 현재 장기적인 전망을 흐리게하는 주요 과제를 겪고 있습니다.

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우선, 메디 케어 및 메디 케이드 서비스 센터 (CMS)는 2010 년부터 메디 케어와 메디 케이드가 환자 입원 기간 단축 및 환급률 저하 등 의료 서비스 제공자에게 환급하는 방법에 영향을 미치는 여러 가지 개혁을 시행했습니다.

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의료 산업 전체의 높은 규제 준수 비용 및 인건비 증가와 함께 많은 SNF 운영자는 마진이 얇고 전체 임대 비용을 충당하기가 어렵습니다.

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세 배 순 임대 모델 (Welltower의 현금 흐름의 20 %에 근접)으로 운영되는 노인 주택은 세입자가 모든 유지 보수, 보험 및 세금을 지불한다는 점에서 과도한 산업 공급으로 인한 몇 가지 문제에 직면했습니다. 경영진은 회사의 어려운 임대 문제를 해결하기 위해 여기에서 포트폴리오 정리를 정리했습니다.

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Welltower는 최근 몇 년 동안 특정 저 성과 시설을 전략적으로 배치함으로써 회사의 최대 노인 생활 사업자 중 하나 인 운영 파트너 Genesis Healthcare와 Brookdale에 대한 노출을 순 운영 수입의 22.1 %에서 7.9 %로 줄였습니다. 경영진은 대신 노인 주택에 투자하고 미래의 현금 흐름을 안정화하기 위해 가장 강한 임차인과 임대를 연장합니다.

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이러한 움직임 덕분에 Welltower의 기본 리스크 프로파일이 감소하여 회사의 레버리지 지표가 전반적으로 향상되었습니다. 결과적으로 Moody 's, S & P 및 Fitch는 회사에 안정적인 전망을 제공하는 투자 등급 신용 등급 (BBB + 또는 동급)을 부여하여 회사가 저비용 자본에 쉽게 접근 할 수 있도록합니다 (REIT는 최대 부채 만기까지) 2023).

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포트폴리오가 강화되면서 Welltower는 선택적 자산 판매와 대규모 자산 인수의 균형을 유지하여 현금 흐름 성장을 달성하려고 노력하고 있습니다.

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아마도 가장 주목할만한 거래는 Welltower가 작고 고생하는 SNF 중심의 REIT 인 Quality Care Properties를 20 억 달러 에 인수하는 계약에 도달했을 때 2018 년 4 월에 발표되었습니다.. HCP (HCP)는 Quality Care를 분리하여 자체 고군분투하는 SNF, 특히 2018 년 파산 한 HCR ManorCare가 운영하는 SNF를 없애기 위해 노력했습니다.

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최근 몇 년간 숙련 된 요양 시설을 판매하지 못한 Welltower가 새로운 시설을 구입하기 위해 수십억 달러를 소비 한 이유는 무엇입니까? Quality Care 획득은 실제로 REIT의 장기 통합 전략에 적합합니다.

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많은 SNF 운영자들이 어려움을 겪고 있지만 (따라서 일부 시설을 매각해야 함) Welltower는 비영리 의료 종사자 인 ProMedica와 파트너십을 맺고 있으며 이는 품질 관리 자산의 세입자가 될 것입니다. ProMedica는 시설을 업그레이드하기 위해 5 년 동안 4 억 달러 를 투자하기로 합의 했으며 Welltower와의 모든 시설을 포함하는 15 년 3 중 순 임대 계약을 체결했습니다.

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Welltower와 업계 최초의 ProMedica와의 파트너십은 임대 범위 비율 (운영 현금 흐름 / 임대)이 1.8 인 최대 비영리 SNF 체인 중 하나를 만들 것입니다. 문맥 상이 산업에서는 1.3 이상이 일반적으로 안전한 것으로 간주됩니다.

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간단히 말해서 Welltower는 관리 경험과 저렴한 자본에 대한 액세스를 사용하여 선택된 SNF 자산을 계속 구매하고 최고의 자산을 유지 한 다음 보유 자산이 업계 최고의 재무 상태를 유지하고 꾸준한 현금 흐름을 생성하도록 보장합니다. 예측 가능한 미래.

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그러나 Welltower의 장기적인 성장 전략은 어려움을 겪고있는 노인 주택 및 전문 간호 산업에서 최고의 자산을 통합하는 것만이 아닙니다.

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REIT는 2018 년 12 월 11 개의 노인 주택 및 의료 사무실 건물에 평균 6.4 %의 현금 수익률 (품질 특성상 최고)로 10 억 달러를 투자 할 계획이라고 발표했습니다. 이로 인해 2018 년 10 월에 발표 된 23 개의 부동산에 대한 4 억 달러의 구매를 포함하여 의료 사무실 건물 또는 MOB로 다양 화하려는 Welltower의 최근 전략이 계속되고 있습니다.

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의료 사무실 건물은 일반적으로 의사 또는 의료 시스템 (대개 대학과 연계 된 병원에서 운영)에 임대되므로 임대 보장 비율이 훨씬 높고 상환 위험이 낮으며 SNF에 비해 가시성이 크게 향상되는 경향이 있습니다.

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Welltower가 구입 한 23 개의 MOB는 12 개 주요 대도시 지역에 위치한 평균 10 세 (유지 보수 비용이 적은)로, 점유율이 94 %이며 주요 지역 의료 시스템에 96 % 임대되었습니다.

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가장 최근에 2019 년 1 월 Welltower는 CNL Healthcare Properties에서 55 개의 MOB 및 외래 환자 시설을 인수 하기위한 121 억 달러 계약을 발표했습니다 . 이 부동산은 94 %의 점유율을 가지고 있으며, 그중 92 %는 투자 등급 신용 등급을 가진 90 %의 재정적으로 강력한 최고의 건강 시스템으로 임대됩니다.

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이러한 다각화 노력에도 불구하고, Welltower의 노인 주택과 같은 특정 고군분투 산업에 대한 노출은 실제로 수년 동안 순 순이익의 66 %로 증가했습니다.

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그러나 Welltower의 회사가 운영하는 시니어 주택 시설은 업계 평균보다 젊을뿐 아니라 유지 보수 비용이 낮을뿐만 아니라 더 빠르게 성장하고 더 많은 곳에 위치하기 때문에 처음에 보일 수있는 것처럼 회사의 노출은 위험하지 않습니다. 풍요로운 도시 위치.

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특히, 그 시설의 93 %가 미국 최대 도시 31 곳에 위치하고 있습니다. REIT의 수석 주택 순 운영 수입의 약 40 %는 5 개 도시 (로스 앤젤레스, 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 DC 및 샌프란시스코)에서 비롯됩니다. 이들은 구역 지정 법으로 인해 새로운 노인 주택 건설이 종종 더 어려운 지역입니다. 결과적으로 공급 과잉 위험이 적어 점유율이 높아지고 입주자 수가 늘어납니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

간단히 말해서 Welltower의 전체 노인 주택 자산 포트폴리오는 평균 자산 연령 미만, 평균 풍족도, 강한 입주, 빠른 인구 증가, 견고한 동일 매장 수익 및 순 운영 수입 (NOI) 성장률을 산업에 비해 높은 품질로 나타냅니다. 벤치 마크.

출처 : Welltower Investor Presentation

이러한 이점과 도시 시장 진입 장벽이 높아짐에 따라 경영진은 노인 거주지 주변의 5 마일 링의 새로운 공급이 Welltower의 총 순 운영 수입의 6.3 %에 영향을 줄 것으로 추정합니다.

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다시 말해,이 회사의 포트폴리오는 업계의 현재 성장 과제를 견뎌 낼 수있는 좋은 위치에있는 반면 투자자는 고령화 인구의 후퇴를 기다립니다.

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보다시피, 85 세 이상 인구의 미국 인구는 Welltower 시장의 전체 인구보다 4 ~ 9 배 빠르게 증가하고 있습니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

결과적으로 의료 운영 및 치료에 대한 수요뿐만 아니라 노인 주택 단위에 대한 수요가 크게 증가 할 것으로 예상됩니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

Welltower의 경영진은 까다 롭고 빠르게 변화하는 의료 환경에서 REIT의 현금 흐름과 배당금을 수십 년에 걸쳐 꾸준히 성장시키는 훌륭한 실적을 보유하고 있습니다.

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수십 년에 걸쳐 상당한 인구 통계 학적 추세와 지난 10 년 동안 회사의 포트폴리오 품질을 개선하고 상환 위험을 줄이려는 경영진의 움직임을 고려할 때 Welltower는 전반적인 의료 지출의 견실 한 성장을 활용하는 것으로 보입니다.

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주요 위험

Welltower보다 좋아할 것이 많지만 그럼에도 불구하고 알아야 할 몇 가지 주요 위험 요소가 있습니다.

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가장 큰 장기적 관심사는 미국 의료 지출에서 예상되는 주요 성장과 관련이있을 것입니다. 이것은 Welltower에게 큰 기회를 제공하지만 양날 칼로도 사용됩니다.

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미국의 1 인당 의료 지출이 세계에서 가장 큰 기간 동안 미국 의료 비용이 인플레이션보다 훨씬 빠르게 상승했기 때문입니다.

출처 : 건강 시스템 추적기

미국의 대다수의 의료 지출은 수명이 다한 후에 발생하기 때문에, 정부와 보험 회사는 고령층의 공격이 완전히 파업되기 전에 현재 의료 시스템에서 마지막으로 절감 된 금액을 줄이려고 필사적입니다.

출처 : Welltower Investor Presentation

결과적으로, 이것은 앞으로 수십 년 동안 건강 관리 지출이 어떻게 관리 될 것인지에 대해 많은 불확실성을 만듭니다.

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Welltower의 수익 중 94 %가 개인 지불 자 (예 : 비정부 기관)에서 비롯된 것이 사실이지만, 회사가 어느 시점에서 마진 압축 가격 압력에 직면하지 않을 수도 있습니다.

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결국, 건강 보험 회사는 비용을 최소화하기 위해 정부만큼 열심입니다. 또한, 미국이 단일 지불 자 (예 : 정부 운영) 의료 시스템으로 이동하면 현재 Welltower를 지불하는 개인 보험사를 압박 할 수있는 위험이 항상 존재합니다.

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미국의 단일 지불 자 의료 시스템은 거의 없을 것으로 보이며 아마도 몇 년이 걸릴 것으로 예상되지만 Welltower의 단기 결과에 대한 가장 즉각적인 위험은 노인 주택의 지속적인 역풍으로 회사의 가장 큰 비즈니스 동인으로 남아 있습니다.

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고위 주택 운영자는 임대료 증가, 산업 점유율 및 임대료 범위를 압박하는 고용 시장의 압박 (노동 이 운영자 비용의 60 % 를 차지함) 으로 인해 공급 증가 (건물 인구 통계 학적 물결을 준비하는 개발자)와 임금 상승에 맞서고 있습니다 비율. 2018 년 7 월

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벤타 스의 CEO 인 데브라 카파로 (Debra Cafaro)가 2018 년 2 분기 실적 통계에서 언급 한 내용은 다음과 같다.

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“출발이 줄어들고 있으며, 노인 수는 증가하고 있으며, 배달과 노인 인구 증가 사이에 타이밍 불일치가 있습니다. 우리는 그것을 통해 진행하는 과정에 있지만, 다른 쪽에서는 매우 강력 할 것이며 그것을 활용할 수있는 좋은 위치에 있습니다. 이것이 큰 그림입니다.”

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이러한 과제의 조합이 2018 년 3 분기 Welltower의 3 중 순 임대 노인 주택 (순 운영 수입의 19 %)과 SNF 시설 (순 운영 수입의 11 %)에 대한 평균 임대 범위 비율이 1.08과 1.35에 불과한 이유입니다. 각기.

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이러한 산업의 경우 각각 1.2와 1.3 이상의 비율을 선호합니다. 다시 말해, 양질의 부동산에 대한 회사의 초점과 변화하는 정부 건강 정책에 대한 노출 부족에도 불구하고 일부 사업은 여전히 ​​더 나은 성과를 낼 수 있습니다.

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다행스럽게도 노인 생활 사업자들에게 가장 어려운 과제를 제공하는 공급 역풍이 곧 줄어들고 있습니다. 당 노인 주택 및 관리를위한 국가 투자 센터 (NIC), 2018 년 4 분기에는 "NIC가 2006 년에 데이터를보고하기 시작한 이래 점령 된 노인 주택 부문에서 가장 높은 증가세"를 기록했습니다.

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NIC의 리서치 애널리틱스 척 해리는 또한 다음과 같이 언급했다.

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"4/4 분기는 점유 된 유닛의 성장이 온라인으로 출시 된 새로운 유닛의 수와 보조를 맞출 수 있었던 지난 3 년의 1 분기였다. 다시 말하면, 이것은 2015 년 4/4 분기 이후 1 분기 였다 . 이 기간 동안 소비자의 노인 주택 수요 증가는 신규 주택 재고 증가와 보조를 맞췄 으며, 분기 동안의 신규 수요와 공급은 서로 비슷했습니다.”

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따라서 최악의 상황이 Welltower 뒤에 있으며 수석 주택 통계가 향상 될 것입니다. 고령 주택 수입의 약 40 %가 5 개 임차인 중 일부에서 어려움을 겪고 있으며,이 중 일부는 어려움을 겪고 있으며 업계 점유율과 임대 성장률이 특히 환영받을만한 발전이 될 것입니다.

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이 사업에서 Welltower의 고객 집중은 특히 회사의 전반적인 재무 건전성을 고려할 때 배당 안전을 위협 할 것 같지 않습니다. 그러나 이러한 세입자 중 하나 이상이 재정상의 이유로 임대 계약을 재협상해야하거나 Welltower가 더 많은 성능이 저하 된 시설을 판매해야하는 경우 향후 현금 흐름 중단으로 이어질 수 있습니다.

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실제로 Welltower는 2019 년에 8 억 달러의 부동산 처분을 유도했으며 이는 15 억 달러의 인수와 비교됩니다. 운 좋게도, 자산 판매에 긍정적 인 순 수익률이 예상되는대로, 이러한 수익금은 경영진이 자본을 재투자함에 따라 지속적인 안전한 배당 성장을 지원하기 위해 더 높은 현금 흐름을 초래할 것입니다.

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이러한 자산 판매는 또한 Welltower가 REIT를 통해 2019 년 말까지 동료 비율에 따라 레버리지 비율이 6.0에서 5.7로 떨어질 것으로 예상하는 강력한 대차 대조표를 유지하는 데 도움이 될 것입니다. 경영진은 2019 년에도 주당 현금 흐름이 약 4 % 증가 할 것으로 예상하고 있으며, 이는 향후 업계 펀더멘탈이 계속 안정화되면서 연간 배당 성장률이 3 %로 돌아올 것으로 기대합니다.

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Welltower에 대한 결론

Welltower는 통제 할 수없는 수많은 위험 요소에 직면 한 까다 롭고 가격에 민감한 시장에서 운영됩니다. 그러나 회사의 보수주의와 회사의 포트폴리오 품질 및 대차 대조표를 더욱 개선하기위한 최근의 움직임은 Welltower가 앞으로 몇 년 동안 가장 큰 인구 통계 학적 추세 중 하나가 나타날 때까지 업계에서 힘을 발휘할 수있게 해주었습니다.

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Welltower는 1971 년 이래로 중단없는 배당금을 지불 한 이력과 함께이 업계에서 가장 크고 가장 잘 관리되는 선수로서 의료 부동산 부문이 직면 한 불확실성에 만족하는 보수적 인 소득 투자자에게 합당한 후보로 보입니다. .

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배당금 안전

Welltower (WELL)의 배당 안전 점수는 72 점이며, 이는 배당금이 일반 회사보다 안전 하다는 것을 의미 합니다 . WELL의 배당금의 안전을 위해 노력하고있는 것은 다음과 같습니다.

작년에 WELL은 배당금으로 운영비 (AFFO)에서 조정 된 펀드의 97 %를 지불했습니다. 이 지불금 비율은 사업 상태가 악화 될 때 배당금을 지불 할 쿠션이 줄어들 기 때문에 다양한 의료 REIT 의 높은쪽으로 향하고 있습니다.

분석가들에 따르면, 내년에 대한 WELL의 지불금 비율은 90 % 일 것으로 예상되는데, 이는 오늘날 수준과 상당히 일치하며 가까운 미래에는 회사의 배당금의 안전성이 크게 변하지 않을 것이라고 제안합니다.

부채는 회사의 배당금의 안전에 대한 또 다른 중요한 지표입니다. 부채가 너무 많은 회사는 자본을 확보하여 운영 자금을 조달하고 신용 등급을 유지하며 부채 지불 의무를 이행하기 위해 배당금을 삭감 할 가능성이 높습니다.

부채의 한가지 징후는 순자본 대출이다. 이것은 회사의 자금 조달이 부채에서 얼마인지를 측정하는 비율입니다. WELL의 현재 순 부채 대 자본 비율은 45 %로, 이는 상당히 안전한 수준이지만 다각화 된 의료 리츠의 높은 편에 가까워지고 있으며, 필요할 경우 훨씬 더 많은 부채를 낼 수있는 융통성을 덜 남길 수 있습니다.

반면, 회사의 부채를 갚기 위해 몇 년 동안의 수입을 측정하는지에 대한 WELL의 순 부채 대 EBITDA 비율은 5.87의 건전한 수준입니다 (낮을수록 좋습니다). 전반적으로 WELL의 부채 수준은 괜찮고 배당에 위협이 될 것 같지 않습니다.

회사가 중단없이 배당을 지불 한 기간은 회사의 배당이 얼마나 안전한지에 대한 또 다른 신호입니다.

WELL은 20 년 넘게 중단없는 배당금을 지불했으며 , 이는 보수적 인 경영을하는 강력한 비즈니스의 신호입니다. 이러한 유형의 회사는 일반적으로 사업 침체를 통해서도 배당금을 유지하기 위해 할 수있는 모든 것을 할 것입니다.

금융 위기 동안 회사의 성과는 배당 안전에 대한 추가 단서를 제공 할 수 있습니다. 경제가 계약을 맺고 자본에 대한 접근이 동결되면서 많은 기업들이 이전과는 달리 테스트 한 배당금을 지불하는 능력을 보았습니다.

금융 위기 동안 WELL의 수익은 실제로 1.6 % 증가했는데 이는 상대적으로 적은 수의 회사가 달성 한 업적입니다. 재무 건전성 덕분에 WELL은 경기 침체 내내 배당금을 유지할 수 있었기 때문에 회사가 상당히 경기 침체에 견딜 수 있음을 시사했습니다.

S & P 500은 정점에서 최저점까지 2007 년과 2009 년 사이에 55 % 하락했습니다. WELL의 주식은 대 불황 기간 동안 시장을 크게 능가하고 -33 %를 반환 하여 더 방어적인 투자가 될 수 있음을 시사했습니다.

회사 운영의 규모와 범위는 회사의 지불금 안전에도 영향을 줄 수 있습니다. 대기업은 종종 자금 조달, 상당한 재정 자원 및보다 다양한 수입원에 더 많이 접근 할 수 있습니다.

우리는 총 자산 (재산, 장비, 현금 등)의 가치를보고 회사의 규모를 측정합니다. WELL은 가장 최근에 총 32 억 달러의 자산을 기록 했는데, 이는 다각화 된 의료 REIT에 상당한 금액이며 시간이 혹독 할 경우 배당금을 유지하는 데 유용한 자원을 보유 할 수 있음을 나타냅니다.

전반적으로 WELL의 배당금은 일반 회사보다 더 안전 해 보이며 오늘날 우리가 알 수있는 한 신뢰할만한 수입원 인 것으로 보입니다.