부동산 수입은 50 년 전 창립 이래 중단없는 배당금을 지불했으며 25 년 연속 배당금을 늘 렸습니다.
비즈니스 분석
Realty Income만큼 배당 성장 기록을 유지 한 회사는 거의 없습니다. REIT의 성공은 다양한 포트폴리오, 규율 된 자본 할당, 집중된 비즈니스 전략 및 강력한 재무 건전성으로 인해 이루어집니다. 이러한 요소들이 결합되어 매우 탄력적 인 비즈니스를 창출합니다.
부동산 수입의 장기 성장은 그다지 눈에 띄지 않았습니다. 1994 년 이래이 회사는 부동산 자산 (비용)을 4 억 5,500 만 달러에서 150 억 달러 이상으로 늘 렸습니다. 포트폴리오가 제공하는 산업의 수를 5 개에서 48 개로 확장했습니다. 상업용 세입자의 수가 23에서 260으로 증가했습니다. 연간 매출이 4,500 만 달러에서 13 억 달러 이상으로 증가했습니다.
이 기간 동안 경영진의 성장 전략은 매우 집중되었습니다. 이 회사는 임차인, 부동산 개발업자, 중개인, 투자 은행 및 기타 당사자와의 관계를 활용하여 초기 상한선 (투자에 대한 현금 수익률)과 빌트인 임대료 증가로 인수 기회를 확보합니다.
Realty Income은 대기업 및 / 또는 주요 위치에 위치한 독립형 단일 테넌트 자산 만 신용 등급 및 현금 흐름이 우수한 임차인에게 임대 할 수 있습니다. 실제로 투자 등급 등급의 임차인은 총 수익의 51 %를 차지하며 평균 임차인 임대 범위 비율 (현금 흐름 / 임대료)은 2.9로이 산업에 매우 건강합니다.
소매업은 위치에 따라 크게 좌우되며 Realty Income의 포트폴리오는이 중요한 성공 요인에 분명히 영향을 미칩니다. 금융 위기에도 회사의 점유율은 96 % 이하로 떨어졌다.
지속적인 높은 입주율은 Realty Income 부동산의 우수한 위치와 입주자의 재무 건전성을 나타내며, 1996 년 이후 임대 활동에 대한 이전 임대료의 99 % 이상을 현금 흐름을 보호하는 데 도움이되었습니다.
높은 점유율은 소비자 중심의 소매 업체가 직면 한 전환 비용을 나타내며 임대료를 절약하기 위해 새로운 위치로 이동하여 기존 고객 기반을 방해 할 위험이 없습니다.
마찬가지로 Realty Income은 미래의 성공을 위해 한 클라이언트 또는 산업에 베팅하지 않습니다. 결국, 단일 임차인이 임대료의 많은 부분 (예 : 총 임대료의 15 % +)을 차지하고 임대 기간이 만료 된 후 걷거나 떠나기로 결정하면 높은 입주율은 거의 가치가 없습니다.
부동산 수입의 가장 큰 세입자는 Walgreens (6.4 %), 7-Eleven (5.3 %), FedEx (4.8 %), Dollar General (3.9 %) 및 LA Fitness (3.7 %)입니다. 임대료 기준으로 가장 큰 3 대 산업은 편의점 (12.1 %), 약국 (9.9 %) 및 달러 점 (7.4 %)이며 주 전체가 임대료의 10 % 이상을 차지하지 않습니다.
중요하게도 Realty Income은 서비스, 비임의 및 / 또는 저렴한 가격대의 비즈니스를 가진 세입자에게 임대에 중점을 둡니다. 회사의 전체 포트폴리오 임대료의 95 % 이상이 이러한 구성 요소 중 하나 이상을 보유하거나 소매업 이외의 운영 업체 만있는 세입자로부터 발생합니다.
다시 말해,이 세입자는 다양한 경제 상황에서 살아남고 인터넷 소매 업체의 지속적인 상승과보다 효과적으로 경쟁 할 수있는 것으로 보입니다. 간단히 말해 Realty Income의 비즈니스 모델은 쇼핑 센터 및 쇼핑몰 REIT와 매우 다르며, 이는 불확실성이 커지고 위험이 더 높습니다.
앞에서 언급했듯이 투자 등급의 임차인은 부동산 수입의 연간 총 임대 수익의 50 % 이상을 차지합니다. 이러한 모든 특성이 결합되어 내구성이 높고 안정적인 임대 수익 흐름을 창출합니다.
부동산 수입의 임대 갱신 일정도 유리합니다. 향후 5 년간 임대 수익의 25 % 미만이 갱신을 위해 2031 년까지 매년 갱신 임대료가 10 %를 넘지 않습니다. 회사의 가중 평균 잔여 임대 기간도 9 년 이상입니다. 대부분의 계약에는 연간 임대료 인상이 포함되어 있습니다 (일반적으로 매년 1 % ~ 1.5 %).
리스 갱신을 비틀어 Realty Income은 경기 침체 동안 잠재적으로 덜 매력적인 비율로 상당한 양의리스를 갱신해야 할 위험을 피합니다.
부동산 수입 사업의 최종 강점은 자체 재무 건전성입니다. REIT는 배당금 형태로 과세 대상 소득의 거의 대부분을 지불해야하며 재투자에 대한 자본은 거의 없습니다.
결과적으로, REIT는 주로 외부 자금 조달 (예 : 부채 조달 및 주식 발행)에 의존하여 부동산 취득에 자금을 조달합니다. 실제로 Realty Income의 지분 수는 2005 년 이후 부동산 인수에 자금을 지원하기 위해 3 배 이상 증가했습니다.
부동산 수입은 70 % 이상의 지분과 30 % 미만의 장기 부채로 보수적 인 자본 구조를 목표로합니다. 회사 부채의 거의 90 %가 고정 이율을 가지고있어 단기 수입을 이자율 상승으로부터 보호합니다. 부채 만기 일정도 재정리 리스크를 줄이고, 레버리지 지표는 건전합니다.
결과적으로 Realty Income은 S & P로부터 A- 신용 등급을 받았으며 부채 대비 3.9 %의 상대적으로 낮은 평균 이자율을 누리고 있습니다. 이 재정적 유연성은 회사가 부동산 취득에 자금을 조달하기 위해 상대적으로 저렴한 비용의 자금을 확보 할 수 있도록하여 경쟁사에 비해 또 다른 이점을 제공합니다.
Realty Income이 성장을 위해 외부 금융에 계속 액세스 할 수있는 한 회사가 취득 할 자산이 부족하지 않아야합니다. National Retail Properties에 따르면 단일 테넌트 소매 부동산 시장의 총 규모는 약 1 조 달러로 추정됩니다. Realty Income의 수입은 약 10 억 달러에 달해 향후 성장을위한 충분한 공간을 제공합니다.
전반적으로 Realty Income의 사업을 좋아하지 않는 것은 어렵습니다. 이 회사는 수천 개의 매우 가치있는 소매점을 소유하고 있습니다. 임차인, 산업 및 지리에 따라 다양 화됩니다. 보수적 인 자본 구조를 유지한다. 미래의 성장을위한 많은 기회가 있습니다. 주주를위한 가치 창출의 오랜 경험을 가지고 있습니다. 부동산 수입은 앞으로 몇 년 동안 계속 될 것입니다.
주요 위험
부동산 소득의 장기적인 수입 잠재력을 손상시킬 수있는 많은 위험을 식별하는 것은 어려운 일입니다.
회사의 다각화, 재무 보수, 품질 테넌트 및 방어적인 아마존 내성 산업에 중점을 두어 다른 소매 리츠가 직면 한 많은 근본적인 위험을 제거합니다.
그러나 부동산 수입은 소비자 소매 부문 (총 임대료의 81 %)에 크게 노출되며, 이는 소비자 선호도의 변화와 전자 상거래의 지속적인 증가로 인해 지속적으로 발전하고 있습니다.
지난 몇 년간 테넌트 기반을 전자 상거래 저항성이 강한 테넌트로 전환하는 데 많은 노력을 기울 였지만, 옴니 채널은 결국 특정 물리적 위치의 중요성을 줄일 수있는 위험이 있습니다. 아마도 미래의 회사는 실제 매장 위치를 예를 들어 온라인 기반 판매 증가를위한 납품 및 반품 지점으로 사용할 것입니다.
다행히 부동산 수입은 단일 산업에 지나치게 노출되지 않습니다. 현재 전자 상거래의 지속적인 증가는 많은 Realty Income의 임차인에 대한 수요에 실질적으로 영향을 미쳐 임대료 지불을 계속할 수있는 능력을 훨씬 덜 손상시킬 것 같지 않습니다.
고려해야 할 또 다른 위험은 REIT가 과거 4 ~ 5 %의 연간 성장률을 유지할 수있는 기간입니다. 미국 부동산 시장은 규모가 크고 단편화되어 많은 신규 인수 기회가 허용되지만 신용 등급이 높은 최고 부동산 및 임차인에 대한 Realty Income의 관심이 높아짐에 따라 경영진이 성장률을 유지하기 위해 인수 규모를 확대하는 능력이 제한 될 수 있습니다.
전반적으로 부동산 수입은 근본적인 위험이 낮습니다.
부동산 소득에 대한 결말
Realty Income의 예측 가능한 현금 흐름, 강력한 대차 대조표, 부동산 취득에 대한 훈련 된 접근 방식, 포트폴리오 다각화 및 저비용 자본에 대한 접근은 모든 REIT 중에서 가장 안전한 배당금을 제공합니다. 이러한 요소는 또한 금리 나 경제의 방향에 상관없이 경영진이 예측 가능한 미래를위한 비즈니스 (및 지불금)를 계속 성장시킬 수 있도록 보장합니다.
간단히 말해 Realty Income은 현재 수입과 중간 규모이지만 신뢰할 수있는 지불금 증가율을 추구하는 보수 투자자들에게 시장에서 가장 신뢰할 수있는 월별 배당 주식입니다.
배당금 안전
Realty Income Corporation (O)의 배당 안전 점수는 86입니다. 이는 배당금이 다른 회사보다 훨씬 더 안전 하다는 것을 의미 합니다 . O의 배당금의 안전을 위해 노력하고있는 것은 다음과 같습니다.
작년에 O는 조정 된 자금의 83 %를 배당금으로 운영 (AFFO)에서 지불했습니다. 이 지불금 비율은 사업 조건이 악화 될 경우 배당금을 지불 할 쿠션이 줄어들 기 때문에 REIT 의 높은쪽으로 향하고 있습니다.
애널리스트에 따르면, 내년에 대한 O의 지급 비율은 80 %로 예상되며 이는 오늘날 수준과 상당히 일치하며 가까운 미래에는 회사의 배당금의 안전성이 크게 변하지 않을 것이라고 제안합니다.
부채의 한가지 징후는 순자본 대출이다. 이것은 회사의 자금 조달이 부채에서 얼마인지를 측정하는 비율입니다. O의 현재 순 부채 대 자본 비율은 43 %로, 이는 상당히 안전한 수준이지만 REIT의 높은 편에 가까우며 O는 유연성이 떨어지면서 필요할 때 더 많은 부채를지게 할 수 있습니다.
반면, O의 순 부채 대 EBITDA 비율은 회사의 부채를 갚기 위해 몇 년 동안의 수입을 측정 하는가 4.68의 건전한 수준입니다 (낮을수록 좋습니다). 전반적으로 O의 부채 수준은 괜찮고 배당에 위협이 될 것 같지 않습니다.
회사가 중단없이 배당을 지불 한 기간은 회사의 배당이 얼마나 안전한지에 대한 또 다른 신호입니다.
O는 20 년 이상 연속적인 배당금을 연속적으로 지급 해 왔으며 , 이는 보수적 인 경영을하는 강력한 비즈니스의 징조입니다. 이러한 유형의 회사는 일반적으로 사업 침체를 통해서도 배당금을 유지하기 위해 할 수있는 모든 것을 할 것입니다.
금융 위기 동안 회사의 성과는 배당 안전에 대한 추가 단서를 제공 할 수 있습니다. 경제가 계약을 맺고 자본에 대한 접근이 동결되면서 많은 기업들이 이전과는 달리 테스트 한 배당금을 지불하는 능력을 보았습니다.
O의 판매는 -0.8 % 하락으로 입증 된 바와 같이 금융 위기 동안 비교적 안정적이었습니다 . 이러한 탄력성으로 인해 O는 경기 침체 내내 계속 배당을 지급 할뿐만 아니라 매년 지불금을 인상 할 수있었습니다.
S & P 500은 2007 년과 2009 년 사이에 최고점에서 최저점까지 -55 % 하락했습니다. O의 주식은 -43 %의 수익률로 대 불황 동안 시장을 능가 했습니다. 이는 다소 방어적인 투자 일 수 있음을 시사합니다.
회사 운영의 규모와 범위는 회사의 지불금 안전에도 영향을 줄 수 있습니다. 대기업은 종종 자금 조달, 상당한 재정 자원 및보다 다양한 수입원에 더 많이 접근 할 수 있습니다.
우리는 총 자산 (재산, 장비, 현금 등)의 가치를보고 회사의 규모를 측정합니다. 가장 최근에는 REIT의 평균 이상인 총 170 억 달러의 자산이 기록 되었으며, 회사가 어려운시기에 배당을 지원할 수있는 더 많은 자원을 보유 할 수 있다고 제안합니다.
전반적으로 O의 배당금은 일반 회사보다 훨씬 안전 해 보이며 오늘날 우리가 알 수있는 한 가장 신뢰할만한 수입원으로 보입니다.
평가
O의 현재 배당 수익률 3.57 %는 5 년 평균 4.35 %보다 18 % 낮습니다. 회사의 장기 전망이 강화되지 않았다면 주가는 과대 평가 될 수 있습니다 .
또한 O의 Forward P / AFFO 비율 22.5는 5 년 평균 인 18.9보다 훨씬 높습니다. 간단히 말해, 주식은 최근 몇 년간 시장이 어떻게 가치를 평가했는지에 비해 비싸게 보입니다.
더 높은 평가를 정당화하기 위해 O의 장기적인 수입 능력을 실질적으로 개선하기 위해 아무것도 변경되지 않았다면 더 나은 기회를 기다리는 것이 가장 합리적 일 수 있습니다.
