부동산은 자연스럽게 가치를 평가할 수있는 몇 가지 내장 된 장점이 있기 때문에 이해할 수 있습니다. 예를 들어, 전 세계 인구의 증가는 일반적으로 경제 성장과 주택 및 산업 개발과 관련된 토지 및 재산에 대한 수요 증가로 이어집니다.
또한 레버리지 (즉, 모기지와 같은 부채로 부동산을 구매)를 사용할 수 있다는 것은 투자자가 상당한 투자 수익을 창출 할 수 있음을 의미합니다.
또한 부동산은 일반적으로 임대 소득으로 인해 예측 가능하고 현금이 풍부한 사업으로, 장기 투자가들에게 이러한 투자를 매우 매력적으로 만듭니다. 마지막으로 부동산 소유자는 소득에서 감가 상각 비용을 공제하고 과세 소득에서 모기지이자를 공제하는 기능을 포함하여 수많은 세금 혜택을 누릴 수 있습니다.
그러나 대부분의 소매 투자자에게는 자신의 집 이외의 부동산에 대한 투자 아이디어가 위협이 될 수 있습니다. 결국, 임대 부동산을 소유하는 것은 매우 시간과 노력이 많이 소요될 수 있습니다. 또한 집주인이되는 데에는 많은 법적 영향과 위험이 있습니다. 대부분의 사람들은 단순히 이러한 문제에 참여할 시간이나 욕구가 없습니다.
다행스럽게도 장기 소득 투자자가 부동산에서 이익을 얻는 훨씬 간단한 방법이 있습니다.이 방법은 증권 거래소에서 주식을 사는 것보다 어렵지 않습니다.
부동산 투자 신탁이란 무엇입니까?
부동산 투자 신탁 또는 REITs는 1960 년 미국이 모든 유형의 부동산에 대한 급격히 증가하는 수요의 성장에 자금을 지원할 수있는 새로운 세금 효율적인 수단으로 만들어졌습니다.
기본적으로, 리츠는 기업이 과세 소득의 90 % 이상을 투자자에게 적격 배당으로 지급하는 한 연방 소득세를 납부하지 않는 통과 주식입니다.
결과적으로 5 %를 초과하는 배당 수익률을 자랑하는 많은 REIT 주식을 보유한 자연적으로 높은 수익 등급의 주식입니다. 현금 흐름이 거의 유지되지 않는 지불금 비율이 높기 때문에, REIT 비즈니스 모델은 경영진이 현금 생산 자산 포트폴리오를 성장시키기 위해 부채 및 주식 시장에서 자본을 지속적으로 조달하는 것으로 추정됩니다. 따라서 시간이 지남에 따라 배당 성장과 주가 감사가 가능합니다.
REITs : 입증된 장기 고수익 주식 클래스
수십 년 동안 REIT는 투자자들이 시간이 지남에 따라 소득과 부를 쌓을 수있는 최고의 장기 자산 군 중 하나였습니다. 아래에서 볼 수 있듯이 1972 년 초 모든 REIT에 투자 한 100 달러는 2018 년에 약 7,000 달러 이상으로 증가하여 연간 약 10 %의 복합 성장률을 나타냅니다.
10 %의 연간 수익률은 광범위한 주식 시장의 장기 성과와 동등합니다. 그러나 MarketWatch가 지적했듯이 :
"REIT를 소유해야하는 주된 이유는 포트폴리오 수익률을 향상시키는 것이 아니라 때로는 일어날 수도 있습니다. 더 큰 이유는 변동성을 줄이고 다양성을 늘리며 수입원을 제공하는 것입니다."
그리고 REIT는 수년에 걸쳐 그 일을 확실히 해냈습니다. MarketWatch에 따르면, 1975 년 이후 4 년 중 약 1 년 동안 REIT의 수익률은 S & P 500 지수의 수익률보다 최소 25 % 포인트 차이가났다. 그 기간 대부분의 기간에 REIT는 더 높은 수익을 올렸습니다.
또한 Fidelity의 포트폴리오 관리자 인 Andrew Rubin에 따르면, REIT 배당금의 성장률은 지난 20 년 동안 18 년 동안 인플레이션을 능가하여 인플레이션 헤지 품질을 보여주었습니다.
REIT 산업의 탄탄한 장기 성과 및 다양 화 혜택은 수십 년 동안 시가 총액에서 1 조 달러 이상으로 증가하고 총 자산에서 2 조 달러 이상을 보유하게되었습니다. 실제로 업계는 너무 커져 2016 년에 Standard & Poor 's가 글로벌 산업 분류 표준 시스템을 조정하여 REIT를 재무 부문으로 그룹화하는 대신 자체 부문 (부동산)으로 만들었습니다.
이러한 변화는 전체 주식 시장에 대한 REIT의 중요성이 커지고 있으며 점점 인기가있는 인덱스 펀드의 일부로 저명한 REIT를 보유해야하기 때문에 기관 자금에서 훨씬 더 많은 관심을받을 것으로 보입니다. 다시 말해, REIT는 잠재적으로 더 대중적이고 유동적 인 자산 군을 대표해야합니다.
REIT에는 여러 가지 유형이 있습니다
모든 REIT는 여러면에서 비슷하지만 투자자는이 부문이 다양한 부동산 자산을 포함하고 있음을 인식해야합니다. 다양한 산업 분야에서 운영되는 약 200 개의 공개 REIT가 있습니다.
사무실
산업
쇼핑 센터
쇼핑몰
단독 주택 (임대 주택)
아파트
의료
데이터 센터
학생 주택
호텔
트리플 순 임대 소매
제조 주택
저장
재목
하부 구조
모기지 REIT 또는 mREIT라고하는 별도의 REIT 클래스도 있습니다. 이들은 꾸준하고 증가하는 소득을 추구하는 보수적 인 투자자들에게 부적합한 훨씬 더 복잡하고 변동이 심하며 도전적인 주식 종류입니다. mREIT의 비즈니스 모델은 꾸준한 계약 임대 소득이 아닌 금리 변동에 매우 민감하기 때문입니다.
mREIT는 전적으로 모기지 지원 증권을 사고 파는 것을 기반으로하며 소유 재산이 거의 또는 전혀 없습니다. 따라서, 그들은 가장 강한 mREIT 만 찾고, 배당률 하락, 극단적 변동성 기간 동안 보유하고, 해당 딥, 수정, 충돌합니다.
위의 목록에서 볼 수 있듯이 전통적인 부동산 기반의 REIT로 돌아 가면 잠재적으로 소유해야 할 거대한 우주가 있습니다. 각각 투자자가 염두에 두어야 할 뉘앙스가 있습니다. 그러나 모든 REIT는 부동산 자산과 임차인의 임대 소득에서 배당을 확보하고 성장시키는 현금 흐름의 대부분을 도출한다는 점에서 공통된 특성을 공유합니다.
중요한 REIT 재무 지표 (FFO) ; 수익율, 배당금안정성, 장기성장, FFO
물론, REIT는 일반적으로 고수익, 배당 성장 투자로 소유되기 때문에 자연스럽게 배당 프로필은 투자하기 전에 실사를 수행 할 때 가장 먼저보고 싶을 것입니다. 이는 수익률, 배당금 안전성 및 잠재적 장기 성장 전망의 세 가지 요소로 구성됩니다.
이들 중 가장 중요한 것은 배당금보다 더 많은 투자자 자본의 영구적 인 손실을 초래할 수있는 것이 없기 때문에 배당 안전입니다. 그러나 REIT가 세금 목적으로 구성되는 방식으로 인해 배당 안전, 특히 EPS 지불 비율을 측정하는 전통적인 방법은 실제로 지불이 안전한지 여부를 알 수있는 좋은 방법이 아닙니다.
GAAP (일반적인 회계 관행)에 따라 회사는 자산의 감가 상각 및 상각을 수입 계산에 포함해야하기 때문입니다. 그러나 잘 유지 속성을하는 경향이 특히 것을 부동산 자산의 고유 한 성격, 감사 시간이 지남에 따라 값이 아닌 감가 상각에, GAAP 실적이 실제로 배당을 덮거나 시간이 지남에 그것을 성장하는 REIT의 능력을 나타내지 않는 것을 의미한다.
대신, 투자자들은 REIT의 운영 자금 (FFO)을보고 싶어합니다. 이것은 운영 현금 흐름과 동등한 REIT입니다. FFO는 감가 상각 및 상각과 같은 비 현금 비용을 순이익으로 환산하고 경영진이 일정 기간 동안 판매했을 수있는 자산과 같은 자산 판매에 대한 손익을 차감합니다.
더 중요한 것은 AFFO (Adjusted Funds From Operations)입니다. 이것은 REIT의 무료 현금 흐름과 유사합니다. AFFO는 FFO에서 유지 보수 자본 지출을 차감하여 회사가 운영하고 이미 소유 한 자산을 보존하기에 충분한 자본을 투자 한 후 회사가 얼마나 많은 현금을 창출하는지 보여줍니다.
AFFO는“유통 가능한 자금”(FAD)으로 생각할 수 있으며, 실제로 일부 REIT는 실제로 그것을 그것을 부릅니다. 일반 기업이보고 한 바와 같이 AFFO와 실제 무료 현금 흐름의 차이점은 무료 현금 흐름에 성장 투자액 또는 회사 확장을 위해 투자하는 돈도 포함된다는 것입니다.
아래에서 Realty Income (O) 내역 AFFO 및 AFFO 지불 비율을 확인할 수 있습니다.
REIT에서보고 한 고유 한 비 GAAP 수치 외에도 투자자는 이러한 회사가 비즈니스를 계속 운영하기 위해 부채와 자본을 발행한다는 사실을 알고 있어야합니다.
리츠는 성장을 위한 자본 시장에 크게 의존
리츠는 법적으로 과세 소득의 최대 10 % 만 보유 할 수 있기 때문에 부채를 사용하고 추가 자산을 매각하여 새로운 자산을 인수하거나 기존 자산을 개선해야합니다.
결과적으로, REIT의 대차 대조표는 시장의 다른 대부분의 부문보다 자연스럽게 부채 수준이 높습니다. 또한 경영진이 회사의 성장에 자금을 지원하기 위해 새로운 주식을 판매함에 따라 시간이 지남에 따라 주식 수가 증가하는 경향이 있습니다.
예를 들어, Realty Income (O)은 희석 주식이 2005 년 8 천만 주에서 2017 년 2 억 7,400 만 주로 3 배 이상 뛰어난 것으로 나타났습니다.
주식 수의 증가는 기존 투자자와 달리 기존 투자자가 희석되고 있음을 의미하지만 이것이 반드시 나쁜 것은 아닙니다. 시간이 지남에 따라 새로운 주식을 팔거나 새로운 부채를 빚어 모금 한 추가 자금으로 인해 주당 AFFO가 증가하는 한, 자본금 인상은 증가하기 때문입니다 (가치 증가).
다시 말해 AFFO의 증가는 주식 수의 증가보다 크므로 시간이 지남에 따라 주당 AFFO가 증가합니다. 이는 기존 배당을 더욱 안전하게 할뿐만 아니라 배당 성장을 가능하게하여 수익률을 상승시켜 주가에 입찰하는 신규 투자자를 유치합니다.
이러한 방식으로 수십 년에 걸쳐 양질의 REIT가 성장하여 수입원이 증가하고 그 과정에서 상당한 주주 가치를 창출 할 수 있습니다.
REIT와 회사의 다른 주요 차이점
배당금을 지불하는 대부분의 다른 회사와는 약간 다른 REIT에 대해 기억해야 할 두 가지 중요한 사항이 있습니다.
첫째, 세금 목적으로 구조화 된 방식으로 인해 REIT 배당은 자격이 없습니다. 즉, 정규 소득으로 과세되어 최고 한계 소득 세율이 적용됩니다. 결과적으로, REIT는 일반적으로 IRA와 같은 세금 보호 계정에 대한 훌륭한 후보입니다.
두 번째로 중요한 요소는 REIT가 내부 또는 외부에서 관리되는지 여부를 아는 것입니다. Realty Income (O) 또는 Welltower (WELL)와 같이 더 크고 인기있는 REIT는 대부분 내부적으로 관리되며 이는 일반적으로 두 가지 이유로 외부 관리 구조보다 선호됩니다.
첫째, 외부에서 관리되는 REIT는 관리가 REIT에서 직접 작동하지 않지만 REIT 자산을 운영 및 관리하는 외부 고문은 운영 비용이 높습니다. 일반적으로 관리자는 서비스에 대해 고정 된 수수료 (자산 비율)를 청구합니다. 또한 특정 장애물보다 높은 순자산 가치 (NAV)의 성장에 따른 성과 인센티브가 있습니다. 다시 말해, 외부에서 관리되는 REIT는 사모 펀드 회사의 부동산 버전이며 높은 수수료는 장기 투자자 수익에 영향을 줄 수 있습니다.
이로 인해 운영 비용이 증가하고 수익성이 낮아져 배당 성장이 어려워 질뿐만 아니라 주주와 경영진 간의 이해 충돌이 발생할 수 있습니다. 경영진이 REIT 자산의 규모에 따라 지불된다면, 자신의 임금을 극대화하기 위해 최대한 REIT를 늘리는 동기가 있기 때문입니다.
이로 인해“모든 가격의 성장”이후에 REIT를 쫓을 수 있습니다. 이는 과도한 주주 희석으로 자금을 조달 한 가격으로 낮은 품질의 부동산을 구매하는 것을 의미합니다. 주당 NAV (주당 유형 장부 가액에 해당)가 정체되거나 심지어 하락하기에 시간이 지남에 따라 주식 수가 증가하는 저품질 REIT를 통해이를 확인할 수 있습니다.
즉, 외부에서 관리되는 일부 REIT는 좋은 투자를 할 수 있지만, 매우 선택적 이어야 하며 경영진의 이해가 주주와 일치해야합니다.
왜 외부 관리 REIT를 소유 할 위험이 더 커 집니까? 최고의 자산 관리 회사는 대규모 자산 관리 회사에서 대규모 규모, 경험 및 우수한 직원을 보유하고 있습니다. 더 작고 내부적으로 관리되는 REIT가 알지 못하거나 따라갈 수없는 거래를 할 수 있습니다.
투자자가 기업 또는 REIT의 주식을 구매하는지 여부에 관계없이, 경제에 대한 자산의 민감도를 인식하는 것이 중요합니다. REIT가 대 불황 동안 어떻게 지 냈는지 살펴 보자.
경기 침체에 대한 최고의 유형의 리츠
많은 배당 투자자는 본질적으로 보수적입니다. 그들은 시장을이기려고하는 것에 대해 걱정하지 않고 대신 자본을 보존하면서 안전하고 성장하는 소득을 창출하는 데 집중합니다. 이러한 이유로, 그들은 시간이 지남에 따라 배당금을 안정적으로 성장시킨 회사에 집중하고 싶어합니다.
금융 위기는 많은 퇴직 계좌를 소멸 시켰고 충격으로 가득 차있었습니다. 많은 상징적 인 배당 성장 주식이 취약한 것으로 판명되었습니다. General Electric에서 Bank of America에 이르기까지 놀라움이 없었습니다.
경기 침체 기간 동안 일부 비즈니스는 제품 및 서비스에 대한 수요가 주로 경제의 건강에 의해 좌우되기 때문에 다른 비즈니스보다 훨씬 나빠집니다. 불행히도, 많은 경제에 민감한 사업체는 특정 REIT의 주요 입주자입니다.
금융 위기 동안 부동산이 큰 타격을 입었고 많은 REIT가 혼란 스러웠습니다. 그러나 일부는 다른 회사보다 실적이 좋았으며 안전한 배당을 계속 제공하면서 투자자의 자본을 잘 보존했습니다.
아래 차트는 2007 년, 2008 년 및 2009 년 각 REIT 그룹의 총 수익을 보여줍니다. 호텔과 같이주기적인 세입자가 많은 REIT는 2007 년에 22 %의 손실을, 2008 년에 60 %의 무력화를 경험했습니다. 2009 년의 %에서, 이러한 유형의 변동성은 모든 은퇴 소득 투자자가 꿈꾸는 것이 아닙니다.
2007 년과 2008 년에 모기지 리츠도 30 % 이상의 손실을 기록하며 산업 및 소매 리츠는 그다지 좋지 않았습니다.
다행히 여러 유형의 REIT가 경기 침체의 영향을받지 않았습니다. 헬스 케어 리츠는 2007 년에 2 % 증가했으며 2008 년에 12 %의 완만 한 손실을 기록했습니다. 또한 2009 년에는 25 %의 수익률로 시장 반등에 참여했습니다. 사람들은 경제 상황에 관계없이 많은 건강 관리 서비스를 계속 필요로하므로, 이러한 REIT의보다 안정적인 탑승률 및 임대료를 보장 할 수 있습니다.
셀프 스토리지 리츠는 2007 년 25 % 감소했지만 2008 년에는 5 %의 수익률을 기록하며 실적이 매우 우수했습니다. 스토리지 내부 및 외부로 물건을 옮기는 것은 고통입니다. 품목은 일반적으로 사유로 저장되며, 스토리지 회사는 일반적으로 고객의 가격을 높이는 데 더 쉽습니다. 따라서 수요를 상당히 예측할 수있는보다 안정적인 비즈니스가됩니다.
출처 : Simply Safe Dividends, REIT.com
많은 REIT의 주가 하락뿐만 아니라 배당금도 경기 침체 기간 동안 상당히 취약한 것으로 판명되었습니다.
월스트리트 저널에 따르면 2008 년 5 월부터 2009 년 3 월까지 모든 REIT의 약 30 %가 회사 주식 배당금의 일부를 중단, 삭감 또는 전환하기로 전환했다 .
REITs의 상대적으로 높은 지불 비율과 비즈니스 요구에 자금을 조달하기 위해 주식 및 부채를 늘리는 것에 대한 의존은 저렴한 자본을 얻기가 어려운 신용 위기 중에 어려움을 겪었습니다.
다음 경기 침체가 언제 발생할지 아무도 예측할 수 없지만 많은 투자자들은 금리 상승과 같은 또 다른 위험에 대해 신중한 입장을 보이고 있습니다.
금리가 부동산 투자 신탁에 영향을 줄 수 있음
REIT에 대한 투자를 고려할 때 특히 글로벌 이자율이 역사적 최저 수준에 근접한 상태에서 고려해야 할 주요 세부 사항은 REIT가 두 가지 주요 이유로 인해 금리 변동에 매우 민감 할 수 있다는 것입니다.
첫째, 대부분의 성장 자본이 부채를 늘리거나 주식을 발행하는 데 따르는 비즈니스 모델로 인해 이자율이 높을수록 차입 원가가 높아진다는 의미입니다. 이는 새로운 대출을 받거나 단순히 롤오버 (즉, 기존 부채를 리파이낸싱)하는 것입니다.
이것이 투자자들이 레버리지 비율이 너무 높아지지 않도록 시간이 지남에 따라 REIT의 대차 대조표를주의 깊게 관찰 해야하는 이유입니다. 일반적으로 최상의 REIT는 부채에 관한 한 과잉 지출을 피하는 보수적 인 관리 팀에 의해 운영됩니다.
상승률은 속성 값에도 영향을 줄 수 있습니다. 다행히도, 상한 선율 (순 영업 이익 / 자산 비용)은 10 년 재무부 수익률보다 훨씬 높습니다. 이 건강한 스프레드는 금리가 계속 상승 할 경우 상업용 부동산 가격에 약간의 여유를 제공합니다.
그러나, 리츠가 금리에 민감한 또 다른 이유는 많은 투자자들이 낮은 채권 금리로 인해 굶주 리기 때문입니다. 따라서 REIT, 특히 NNN (National Retail Properties) 또는 VTR (Ventas)과 같은 블루칩 이름은 안전하고 고수익 채권 대안으로 간주됩니다.
이것은 소득 투자자들이 관대 한 배당금과 시간이 지남에 따라 일관된 배당 성장 기록으로 인해 가격을 올렸기 때문에 지난 10 년 동안 REIT가 그토록 놀랍게 잘 진행 한 이유를 부분적으로 설명합니다.
그러나 연방 준비 은행은 단기 연방 기금 금리를 인상하여 초 느슨한 통화 정책을 점진적으로 끝내려고하고 있습니다. 단기 및 장기 금리는 정확히 상호 연관되어 있지 않지만 일반적으로 상승 및 하락합니다.
오늘날 많은 고품질 REIT는 4 %와 6 % 사이에서 생산됩니다. 무위험 수익률 (즉, 10 년 국채 수익률)이 충분히 높아지면 지난 몇 년간 REIT에 누적 된 동일한 투자자 그룹이 코스를 되돌려 주가를 훨씬 더 낮게 보낼 수 있습니다. 개별 주식이 미국 국채보다 훨씬 위험하기 때문에 최고 품질의 REIT이기 때문에 직관적으로 이해할 수 있습니다.
따라서 투자자들은 이러한 주식을 소유하기 위해 더 높은 수익률의 형태로 위험 프리미엄을 요구할 것이며, 수익률과 주가는 반비례 관계가 있기 때문에 수익률 상승은 가격 하락을 의미합니다.
잠재적으로 주가 하락 가능성은 투자자가 염두에 두어야 할 위험을 나타낼뿐 아니라 (특히 은퇴 생활비와 같은 중기 목표를 위해 주식을 판매해야하는 경우) 주가는 방법에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 빨리 REIT가 커질 수 있습니다.
REIT는 새로운 주식을 팔아 주기적으로 성장 자본을 늘리고 있습니다. 따라서 주가가 너무 낮아지면 자본 비용이 너무 높아져 성장이 어려워 질 수 있습니다.
이런 식으로 생각하십시오. REIT가 현재 X에서 판매 중이고 4 %를 산출하는 경우, 판매하는 모든 새로운 주식도 4 %를 산출하고 요구되는 배당금 지급을 감안할 때 일종의 영구 채권의 역할을합니다. 그리고 그 배당은 시간이 지남에 따라 희망적으로 상승 할 것입니다.
만약 주가가 0.5 배로 떨어지고 수익률이 8 %로 상승한다면 경영진은 같은 양의 자금을 조달하기 위해 두 배의 주식을 팔아야합니다. 이는 기존 투자자에게 더 많은 희석과 회사의 미래 배당 비용을 의미합니다. 그 결과, AFFO 지급 비율이 상승하고 배당금이 감소하며 향후 배당금 증가가 어려워 질 수 있습니다.
이에 비해 Pepsico (PEP) 또는 3M (MMM)과 같은 대부분의 회사는 내부 성장을위한 충분한 현금 흐름을 생성합니다. 직원들에게 주식 기반 보상의 형태로 더 많은 주식을 발행하거나 대규모 인수를합니다.
그러나 금리 상승은 업계와는 거리가 멀다. 결국, 리츠는 1960 년 이래 존재 해 왔으며 업계는 21 %의 높은 이자율로 번성했습니다.
실제로 REIT.com은 REIT가 총 누적 수익률이 약 80 % 인 S & P 500을 능가했으며 2004-2006 년부터 연준이 금리를 인상했다고 언급했습니다. Nareit의 John Worth는 또한 REIT가 금리 인상 이전 기간의 87 %에서 긍정적 인 총 수익률을 기록했으며, 그 시간의 절반 이상에서 S & P 500을 능가한다고 언급했습니다.
Standard and Poor 's는 금리 상승이 REIT에 미치는 영향을 분석 한 연구를 발표했습니다 . 이 회사는“미래 금리에 대한 기대가 갑자기 변할 때 REIT는 종종 높은 변동성과 빠른 가격 변동을 경험했습니다.”라고 언급했습니다.
그러나 회사는 다음과 같은 결론을 내렸다.
“궁극적으로 금리 상승 또는 하락 여부는 중장기 적으로 REIT 성과의 주요 동인이 아닌 것 같습니다. 오히려 더 중요한 역학은 속도를 높이는 기본 요소입니다. 기초 경제와 인플레이션 활동의 강세로 금리가 상승한다면, REIT 펀더멘탈의 상승이 금리 상승으로 인한 부정적인 영향보다 훨씬 클 수 있습니다.
REIT 관리 팀은 금리가 더 높아질 수 있도록 비즈니스를 준비하는 데 수 년이 걸렸습니다. 2017 년 4 분기 기준으로, REIT는 대차 대조표를 강화하고 금리에 대한 노출을 줄이기 위해 많은 조치를 취했습니다. 금융 위기 전과 비교했을 때, 그것들은 훌륭한 모습으로 보입니다.
그렇게 말하면,이 기간 동안 기본 요율이 이렇게 낮은 적이 없었습니다. 연준이 향후 몇 년간 활발한 속도로 금리를 계속 인상한다면 투자자들이 정신적으로 재정적으로 준비해야한다면 비정상적으로 강력한 가격 변동성이 REIT 부문에 파급 될 수 있습니다.
높은 주주 가치를 창출하고 배당금을 증가시키는 것으로 입증 된 경험이 풍부한 숙련 된 관리 팀과의 리츠에 중점을 두는 것이 금리가 높은 환경에서 더욱 중요합니다.
리츠 투자에 대한 이유
자격이없는 배당 상태와 금리 민감도에도 불구하고, REIT는 시간이 지남에 따라 견고한 장기 자산 등급으로 입증되었습니다. REIT는 현재 높은 소득, 인플레이션을 능가 할 수있는 배당 성장, 고유 한 다양 화 혜택을 제공하는 주식을 찾는 투자자에게 특히 매력적일 수 있습니다.
그러나 모든 투자와 마찬가지로 중재는 장기적인 성공의 열쇠입니다. 부동산 부문은 S & P 500 지수의 약 3 %를 차지하며, REIT는 여러 가지 고유 한 위험 요소를 가지고 있습니다 : 특히 금리 민감도 (특히 전례없는 낮은 금리 시대), 부채 접근 필요성 자본, 높은 배당률, 고유 세금 처리 등을 늘리기위한 주식 시장
따라서 포트폴리오의 REIT 노출을 전체 가치의 15 % ~ 20 %로 제한하는 것이 가장 신중한 것으로 보입니다. 투자하려는 REIT 중에서 선택적으로 선택하고 AFFO와 같은 가장 중요한 산업별 지표에 집중하고 적절하게 다각화 된 상태를 유지하는 경우이 부문은 많은 배당 포트폴리오에 탄탄한 추가를 할 수 있습니다.
