FRT가 배당금을 계속 지불 할 수 있었던 주된 이유이며 대부분의 같은 섹터의 리츠회사들은 배당금을 중단했습니다. 실제로 FRT는 53년 연속 배당금을 늘 렸습니다 . FRT가 이전에 겪은 수많은 격동의 시기와 마찬가지로, 강력한 대차 대조표는 혼란을 극복하고 배당금을 계속 높이는 데 도움이 됩니다. 지난 52 년 동안의 배당금을 살펴 보겠습니다.
Federal Realty는 1962 년에 설립되었습니다. 부동산 투자 신탁 인 Federal Realty의 비즈니스 모델은 부동산을 소유하고 임대하는 것입니다. 임대 수입의 상당 부분과 외부 자금을 사용하여 새로운 부동산을 취득합니다. 이것은 시간이 지남에 따라 소득이 증가하는 "눈덩이"효과를 만드는 데 도움이 됩니다.
Federal Realty는 주로 쇼핑 센터를 소유하고 있습니다. 그러나 소매, 아파트 및 콘도를 포함한 다목적 부동산의 재개발에서도 운영됩니다. 포트폴리오는 임차인 기반 측면에서 매우 다양합니다. Federal Realty는 고품질 임차인 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
Federal Realty는 1962 년에 설립 된 지구상에서 가장 오래된 REIT 중 하나입니다. 53 년이 지난 1967 년 이래 매년 배당금을 올린 유일한 배당왕입니다. 현금 흐름에 맞춰 53 년간 7 %의 연간 배당 성장
경영진의 전염병 전염병 장기 성장 지침 "연평균 성장률 6 % 이상". Federal Realty는 쇼핑 센터 업계에서 최고의 관리 팀을 소유하고 있습니다. 또한 A 등급을 가진 8 개 REIT 중 하나를 포함하여 가장 강력한 대차 대조표를 가지고 있습니다. 두 개의 A 등급을 가진 단 6 개 중 하나입니다.
의심 할 여지없이 FRT의 부동산은 가장 높은 인구 밀도와 가장 높은 평균 가구 소득을 가진 미국 최고입니다.
FRT는 또한 매우 다양합니다. 센터의 약 75 %가 식료품 점을 보유하고 있어 상대적으로 경기 침체에 강한 현금 흐름 (정상적인 경기 침체시)을 창출합니다. FRT 는 COVID-19의 영향을 많이받은 분야에서 동급 최고입니다. FRT는 주로 쇼핑 센터를 소유하고 있지만 소매점 외에도 사무실 및 주거지에 대한 노출로 매우 다양합니다. 수십 년 동안 FRT는 일상적으로 지수를 능가하는 매우 좋은 수익을 제공했습니다. 오늘날 FRT는 2009 년 이후 최고치에서 가장 큰 하락세를 보이고 있습니다.
FRT는 매우 다양하여 단일 임대료의 가장 큰 출처는 아파트입니다. 전례없는 위기를 겪으면서 REIT를 이끌고 싶은 팀입니다. 2020 년은 Federal Realty와 전체 REIT 그룹에게 매우 어려운 한 해였습니다. 코로나 바이러스 전염병으로 인해 전국적으로 매장이 폐쇄되었습니다. Federal Realty는 2 월 11 일 21 일 4 분기 수익을보고했습니다. 주당 FFO는 $ 0.99로 전년 동기 $ 1.58에서 크게 하락했습니다. 총 수익은 전년 동기의 2 억 3,910 만 달러에서 감소한 2 억 1,950 만 달러를 기록했습니다. 포트폴리오는 2020 년 12 월 31 일 현재 92.2 % 임대되었습니다.
급격한 하락에도 불구하고 긍정적 인 신호가 있었습니다. 이 회사는 4 분기에 총 수익 1 억 7 천만 달러에 3 개의 부동산을 매각했으며, 4 분기 동안 468,901 평방 피트의 소매 공간에 103 건의 임대 계약을 체결하여 COVID 이전 수준의 임대 규모를 입증했습니다. 한편 FRT는 4 억 달러의 녹색 채권을 발행했으며 8 억 8 천만 달러의 현금 및 현금 등가물과 총 유동성 18 억 달러로 분기를 마감했습니다.
FRT의 프리미엄 위치와 탁월한 다양성의 강점을 보완하기 위해 FRT는 매우 체계적인 대차 대조표를 가지고 있습니다. "A"신용 등급을 획득 한 소수의 REIT 중 하나로서 Moody 's에서 "A3", S & P에서 "A-"등급을 받았습니다.
마지막 코로나팬더믹때, 불황 때 REITs의 87 %가 배당금을 삭감하거나 중단했을 때 FRT는 거의 피해를 입지 않고 항해했습니다.
FRT의 센터는 미국에서 가장 부유하고 밀도가 높으며 가장 번영하는 도시에 있습니다. 정상적인 경기 침체에서는 가장 적게 타격을 받고 가장 빨리 튀는 곳입니다. 이 전염병에서 그들은 최악의 영향을받습니다.
FRT는 경험적 및 복합 용도 부동산에 초점을 맞춘 다양한 소득 흐름을 구축하는 데 수십 년을 보냈습니다. 대부분의 경기 침체에서 가장 적은 영향을 이 전염병에서 가장 큰 영향을 받은 임대료의 49 %는 3 분기에 임대료가 90 % 미만인 산업에서 발생합니다.
성장 전망
2020 년 이전에 Federal Realty의 운영 자금은 지난 10 년 동안 어느 시점에서도 전년 대비 감소하지 않았으며, 신뢰가 매우 순환적인 부동산 부문에서 운영된다는 점을 감안할 때 엄청나게 인상적인 업적이었습니다.
성장 수치가 항상 인상적이지는 않았지만 운영 자금 및 주당 배당금과 관련하여 안전과 안정성에 대한 일관된 기록을 가지고 있다는 단순한 사실은 시장에서 가장 바람직한 REIT 중 하나입니다.
Federal Realty의 향후 성장은 새로운리스에 대한 높은 임대료와 자산 기반 확장을 촉진하는 인상적인 개발 파이프 라인으로 구성 될 것입니다. 마진은 포트폴리오의 일부를 재개발하고 동일 센터 수익이 계속해서 상승함에 따라 소폭 상승 할 것으로 예상됩니다.
COVID-19 위기에서 경제가 부상함에 따라 동일 매장 NOI가 계속 성장하고 점유가 견고함에 따라 Federal Realty에 대한 장기적인 논문을 뒷받침하는 결과가 기대됩니다. Federal Realty는 대체로 면역이되었지만 업계는 일부 유명한 파산을 목격했습니다.
경쟁 우위 및 경기 침체 성과
REIT가 경쟁 우위를 확보하는 한 가지 방법은 최고 품질의 포트폴리오에 투자하는 것입니다. Federal Realty는 수요가 공급을 초과하는 풍요로운 지역에 집중함으로써이를 수행했습니다. 이것은 또한 시간이 지남에 따라 현금 베이시스 롤오버 성장을 지속적으로 향상시킬 수있는 방법이기도합니다. 가장 바람직한 지역에 부동산을 소유하고 있으며 세입자는 최고의 소비자에게 접근하기 위해 더 많은 비용을 지불 할 의향이 있습니다.
Federal Realty는 높은 점유율과 시간이 지남에 따라 임대료를 인상 할 수있는 능력과 함께 유리한 경제 배경에서 이익을 얻습니다.
Federal Realty의 또 다른 경쟁 우위는 강력한 대차 대조표입니다. 신탁의 선순위 무담보 채무는 확실한 투자 등급 인 Standard & Poor 's의 신용 등급 A-를 보유하고 있으며 REIT에 대한 높은 등급입니다. 강력한 대차 대조표는 차입 비용을 낮게 유지하는 데 도움이되며 이는 REIT 비즈니스 모델에 매우 중요합니다.
이러한 경쟁력 덕분에 Federal Realty는 지난 경기 침체 동안 좋은 성과를 거두었습니다. 대 불황 기간 동안 Federal Realty의 FFO는 다음과 같습니다.
2007 년 주당 FFO : $ 3.63
2008 년 주당 FFO $ 3.87 (6.6 % 증가)
2009 년 주당 FFO $ 3.87 (정액)
2010 년 주당 FFO $ 3.88 (0.3 % 증가)
2011 년 주당 FFO $ 4.00 (3 % 증가)
FFO는 매년 경기 침체 기간 동안 꾸준히 또는 증가했습니다. 이것은 놀라운 성과였으며 비즈니스의 강점을 잘 보여줍니다. 우리는 Federal Realty가 다음 경기 침체기에 잘 견딜 것으로 예상하지만, 그러한 기간 동안 성장은 확실히 둔화 될 것입니다. 강력한 대차 대조표 덕분에 Federal Realty는 향후 성장을 위해 구축 할 다음 경기 침체기에 순매수자가 될 가능성이 높습니다.
평가 및 기대 수익
2021 년 예상 주당 FFO 4.54 달러를 기준으로 Federal Realty 주식은 23.7의 가격 대비 FFO 비율로 거래됩니다. 투자자는 이것을 가격 대비 수익 비율과 유사하다고 생각할 수 있습니다.
평가 기준으로 연방 부동산은 과대 평가 된 것으로 보입니다. 적정 주가 추정치는 15의 P / FFO 비율로 높은 현재 P / FFO 비율로 인해 상당한 하락 가능성을 시사합니다.
따라서 미래 수익률은 P / FFO 비율이 23.7에서 15로 감소하면 향후 5 년 동안 연간 -8.7 % 감소 할 수 있습니다. 주당 FFO 성장은 연간 12 %에 4 %를 더할 것으로 예상됩니다. 배당 수익률로 인해 연간 총 예상 수익률은 7.3 %입니다.
현재 4 %의 배당 수익률은 REIT의 경우 상당히 낮은 수익률입니다. 그러나 Federal Realty는 강력한 배당 성장과 흠 잡을 데없는 실적으로이를 보완합니다. 53 년 연속 배당금을 늘 렸습니다.
최근 몇 년 동안 Federal Realty가 주당 FFO를 적게 지불하면서 배당금 성장이 둔화되었습니다. 우리는 신뢰가 지불금 증가율에서 기복을 보였기 때문에 향후 성장이 과거 수준으로 회복 될 것으로 예상하지만 항상 더 높아질 것입니다.
마지막 생각들
투자자들은 배당금을 위해 REITs로 몰려 들고, 자산 군 전반에 걸쳐 높은 수익률로 소득 투자자들에게 왜 인기가 있는지 쉽게 알 수 있습니다. Federal Realty는 특히 REIT의 경우 높은 배당 수익률이 없습니다. 이는 주식이 지속적으로 상대적으로 높은 밸류에이션을 위해 거래되기 때문입니다.
RT는 10 년 동안이 아니라 수십 년 동안 동급 최고로 입증되었습니다.
YCharts 별 데이터이러한 종류의 내구성 덕분에 FRT는 보수적이고 장기적인 구매 및 보유로 훌륭한 선택입니다. 오늘 구매하면 현재 5.3 %의 수익을 올리는 배당금을 받게됩니다.
또한 FRT는 역사적으로 미국 국채 수익률의 1 % 이내, 때로는 10 년 국채 금리보다 낮은 배당 수익률로 거래했기 때문에 상당한 자본 상승 여력이 있습니다. 다음은 FRT의 배당 수익률과 10 년 국채 금리 사이의 스프레드입니다.
즉, FRT는 수익률이 5.3 % 인 배당 귀족이며 배당금은 연간 2 ~ 5 % 증가하며 자본 이득은 두 배가 될 가능성이 있습니다.
<참고 : Dividend Aristocrats In Focus: Federal Realty Investment Trust>
<참고 : Federal Realty: A Dividend King Weathering The Storm>