4차 산업혁명을 따라갈,
REITs 그 자신을 뛰어넘는 실적을 보인다.
대부분의 미국 기업과 마찬가지로 REIT 투자자에게는 지난 2 개월이 끔찍했습니다. REIT의 총 수익률이 28.07 % 상승한 매우 강력한 2019 년 이후, 코로나19이후 격리의 효과로 인해 1 월에 업계가 급락했습니다. REIT 산업 협회 NAREIT, REITs의 분기말 보고서 에 따르면 2020 년 1 분기에 전체적으로 25.4 %의 손실을 보았으며,“지역 쇼핑몰의 게시 손실은 60.4 %에 이르는 문제가있는 경향이있었습니다. 이에 비해 S & P 500은 같은 기간 동안 19.6 % 감소했습니다.
현재 코로나19의 불황에도 압도적으로 우상향중인 데이터리츠센터 영역. 지속적으로 공부해볼만한 배당주는 미국 주식입니다. DLR (Digital Realty Trust)은 미국에서 가장 큰 공개 거래 REIT 중 하나이며 금융 서비스, 정보 기술 및 제조와 같은 산업에서 2,300 명 이상의 고객의 데이터 센터 요구를 지원합니다.
Digital Realty의 고객 기반은 다양한 기술 회사 (클라우드 공급자가 총 임대료의 27 %를 차지함)와 통신, 금융 및 미디어 대기업으로 구성됩니다. 업계의 데이터 클라우드 메인 고객인 3 대 리더 인 Amazon (AMZN), Microsoft ( MSFT) 및 알파벳 (GOOG)은 클라우드 매출 및 자본 지출이 20 %에서 80 %까지 증가하고 있습니다.
세계 클라우드 부동산 리츠 회사 업계 순위를 정리한 내용입니다.
지금과 같이 코로나19로 인해서 불황, 외출이 불가능한 현시점에 데이터량이 압도적으로 많이 사용되는 시점이라면 더욱이 클라우드를 많이 사용하기에 지속적으로 우상향 성장율을 보일 것으로 예상된다.
451 Research의 분석가에 따르면 REIT는 12 개국에 198 개의 데이터 센터 포트폴리오를 보유하고 있으며 Equinix (EQIX)에 이어 세계에서 두 번째로 높은 시장 점유율을 자랑합니다. 데이터 센터는 기업이 거래 및 디지털 통신과 같은 중요한 전자 정보를 저장하고 처리 할 수있는 안전하고 지속적으로 사용 가능한 환경을 제공합니다. 데이터 센터는 주요 대도시 지역의 인터넷 통신을위한 허브 역할도 할 수 있습니다.
데이터 센터의 주요 구성 요소는 아래에서 볼 수 있으며 서버, 네트워크 장비, 냉각 시스템, 전력 시스템 등이 있습니다. 데이터 센터는 서버가 계속 작동하고 실내 온도를 제어하기 위해 많은 전력을 소비합니다.
출처 : Digital Realty Investor Presentation
Digital Realty의 총 임대료는 서버를 제외한 모든 서비스를 제공하는 턴키 서비스와 고객이 데이터 센터에 사용되는 전력 구성 요소 (HVAC, 배터리, 발전기, 전기 등)을 직접 설계하십시오.
지리적으로 Digital Realty는 북미에서 임대료의 약 81 %, 유럽에서 14 %, 아시아에서 6 %를 생성합니다. 이 지역 내에서 회사의 매출은 최대 시장 (Northern Virginia)이 매출의 약 22 %를 차지하고, 모든 다른 시장 (시카고 이외의 12 %)이 한 자리수 매출 집중을 차지하여 다각화되었습니다. 그 속성의 대부분은 대도시 지역에 있습니다.
Digital Realty의 고객 기반은 다양한 기술 회사 (클라우드 공급자가 총 임대료의 27 %를 차지함)와 통신, 금융 및 미디어 대기업으로 구성됩니다. 그러나 임대료의 6.4 % 이상을 차지하는 고객은 없으며 고객의 절반 이상이 투자 등급이나 이에 상응하는 신용 등급을 가지고 있습니다.
출처 : Digital Realty Investor Presentation
14 년 연속 높은 배당금을 보유한 Digital Realty는 모든 데이터 센터 REIT에서 가장 인상적인 판매 성장률 기록을 보유하고 있으며, 처음부터 배당금을 12 % 씩 늘 렸습니다.
비즈니스 분석
성장하는 산업에서 노는 것이 줄어드는 시장에서 경쟁하는 것보다 거의 항상 좋습니다. Digital Realty의 경우 데이터 센터 운영은 여러 장기적인 장기 수요 동인에 노출되어 있습니다.
예를 들어 클라우드 컴퓨팅 (로컬 서버 대신 원격 서버를 사용하여 데이터 저장 및 처리)은 점점 더 많은 회사에서 선호하는 IT 옵션이되고 있습니다. 애널리스트 회사 IDC에 따르면 현재 전 세계 IT 지출의 약 25 %가 클라우드에 전념하고 있지만 2020 년에는이 수치가 50 % 이상으로 증가 할 것으로 예상됩니다.
결과적으로 업계의 3 대 리더 인 Amazon (AMZN), Microsoft ( MSFT) 및 알파벳 (GOOG)은 클라우드 매출 및 자본 지출이 20 %에서 80 %까지 증가하고 있습니다.
출처 : Digital Realty Investor Presentation
Digital Realty는 클라이언트가 온 프레미스 데이터 센터와 사설 및 공용 (공유) 클라우드 서비스를 혼합하여 사용하는 하이브리드 클라우드에 중점을두고 있습니다. 하이브리드 클라우드는 업계에서 가장 큰 비중을 차지하며 퍼블릭 클라우드 (Amazon, Microsoft 및 Google이 제공하는 것과 같은)가 뒤 따르므로 모든 회사가 가입 할 수 있습니다.
하이브리드 클라우드는 중소기업이 IT에 대한 통제력을 유지하면서도 다른 회사에서 운영하는 시스템과 시스템을 통합하여 운영 효율성을 높이고 다양한 데이터 분석 애플리케이션을 사용할 수 있기 때문에 매우 인기가 있습니다.
인터넷 연결 장치 (스마트 폰 포함)의 폭발과 회사 클라우드 컴퓨팅의 부상은 다양한 산업 분야에서 엄청난 데이터 성장을 이끌고 있습니다.
출처 : Digital Realty Investor Presentation
인공 지능은 향후 몇 년 동안 가장 빠르게 성장하는 산업 중 하나가 될 것으로 예상되며 사물 인터넷 (IoT) 및 무인 차량의 증가와 결합하면 더 많은 데이터 센터 용량을 필요로하는 데이터가 폭발적으로 증가해야합니다. .
출처 : Digital Realty Investor Presentation
Hoya Capital Real Estate에 따르면 2015 년에서 2025 년 사이에 더 많은 연결된 장치와 더 높은 클라우드 소비의 장기적인 추세는 연간 25 % 이상의 클라우드 소비 증가를 이끌 것으로 예상됩니다. 간단히 말해서 Digital Realty는 가장 빠른 속도 중 하나 인 REIT 산업 성장.
데이터 센터 REIT는 또한 서비스가 회사에 필요한 비용이 아니기 때문에 매력적인 비즈니스입니다. 데이터 센터에서 저장 및 처리되는 데이터는 운영을 수행하는 데 필요합니다. 결과적으로 Digital Realty는 대부분의 경제 환경에서 높은 활용률을 누립니다.
실제로 Digital Realty의 총 포트폴리오 점유율은 지난 8 년 동안 (현재 90 %) 거의 90 % 이상으로 유지되었으며, 마지막 불황 동안 2009 년의 95 %를 포함합니다. 이 회사는 또한 임차인 보유율이 순 임대 가능한 정사각형 영상의 70 % 이상에서 강세를 보였다.
고객이 데이터 센터 시설을 전환하는 데 비용이 많이 들기 때문에 점유율과 보존 률도 높습니다. Digital Realty는 새 시설로 마이그레이션하는 데 1 천만 달러에서 2 천만 달러의 고객이있는 것으로 추정합니다.
또한 새로운 데이터 센터 구축 비용은 일반적으로 고객에게 1,500 만 ~ 3 천만 달러가 들며 임대인 전환에 대한 인센티브를 더욱 줄입니다. 회사의 대부분의 임대료에는 연간 임대료 인상률이 2 % ~ 4 %가 포함되어 있습니다. 고객이 임대료를 지불 할만큼 재정적으로 건강을 유지하는 한 Digital Realty는 현금 흐름 가시성이 매우 뛰어납니다.
또한 고객은 실제 스토리지 하드웨어 (예 : 서버 및 네트워킹 장비)에 물리적 공간, 전기 및 상호 연결성 자산 만 제공하는 Digital Realty를 제공합니다. 이는 2019 년 경영진이 주도하는 60 %에 가까운 조정 된 EBITDA 마진을 포함하여 높은 수준의 수익성을 의미합니다 (이력 수준에 따라).
이 회사는 규모, 명성 및 주요 대도시 지역의 유리한 부동산 위치 때문에 주요 비즈니스의 요구를 충족시킬 수있는 독보적 인 위치에 있습니다. IBM, Facebook, LinkedIn, Verizon 및 Oracle과 같은 고객이 Digital Realty의 특성에 대해 이야기합니다.
인수는 고객에게 더 나은 서비스를 제공하기 위해 Digital Realty의 비즈니스 믹스를 발전시키는 데 중요한 역할을했습니다. 예를 들어,이 회사는 2015 년 10 월에 Telx Holdings를 약 19 억 달러에 인수했습니다. Telx는 데이터 센터 코 로케이션 솔루션을 제공하는 주요 국가 공급자이며 Digital Realty의 고수익 코 로케이션 비즈니스를 두 배로 늘려서 데이터 센터 내에서 부분 공간을 임대 할 수 있습니다.
Telx는 또한 기존 데이터 센터를 대상으로 할 수있는 1,000 개가 넘는 새로운 회사에 Digital Realty를 도입했습니다. 최근 몇 년간 회사의 기존 대형 풋 프린트 임대 활동의 80 % 이상이 기존 고객과의 사업을 반복했기 때문에 이것은 중요합니다.
지난 몇 년 동안 Digital Realty의 인수는 수익과 규모를 늘리는 것이 아니라 비즈니스 모델을 발전시키는 데 그쳤습니다.
예를 들어 Morningstar에 따르면 2015 년 Telx 인수 전에 Digital Realty 수익의 95 %는 REIT가 하나의 대기업의 클라우드 요구를 수용 한 도매 데이터 스토리지 (고급화 된 서비스)에서 비롯된 것이라고합니다. Digital Realty가 코 로케이션 (소규모 고객에게 서비스를 제공하는 소규모 데이터 캐비닛) 및 상호 연결에 중점을 두어이 수치는 이제 75 %로 떨어졌습니다.
상호 연결성은 동일한 데이터 센터 내에 위치한 다양한 회사들이 서로 연결하여 데이터를 공유하고 다양한 클라우드 서비스 플랫폼을 통해 통신 할 수있게 해주므로 고객에게 높은 가치를 부여합니다. 사이버 보안에도 도움이됩니다. 일).
클라우드 플랫폼 중립적 인 것은 Digital Realty의 핵심 전략이기도합니다. 어떤 클라우드 회사가 궁극적으로 지배적이 되더라도 Digital Realty는 가능한 한 많은 시장에 액세스 할 수 있기를 원합니다.
회사의 가장 주목할만한 인수는 Digital Realty 가 DuPont Fabros와 70 억 달러의 합병을발표 한 2017 년 6 월에 이루어졌습니다 . 두 사업의 결합은 주로 전략적인 미국 데이터 센터 대도시에서 회사의 입지를 강화하기 위해 수행되었습니다.
두 회사의 포트폴리오는 매우 보완적일뿐만 아니라 Digital Realty의 전반적인 대차 대조표 강도를 높이고 Equinix 다음으로 두 번째로 큰 데이터 센터 REIT를 만들었습니다. 실제로, 합병 된 회사는 미국에서 공개적으로 거래되는 데이터 센터 REIT 중 가장 효율적인 비용 구조와 가장 높은 EBITDA 마진을 가지고 있습니다.
간단히 말해서, DuPont Fabros와의 합병으로 Digital Realty는 규모가 커지고 규모의 경제를 창출 할 수 있으므로 회사는 데이터 센터 상용화 시대에 고객을 더 잘 유지하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. DuPont Fabros는 특히 버지니아, 시카고 및 실리콘 밸리에서 3 개의 중요한 성장 시장 인 Digital Realty의 클라우드 포트폴리오를 향상시킬 것입니다.
경영진의 거래는 Digital Realty의 해외 진출에도 도움이되었습니다. 2018 년 12 월, 회사는 브라질 데이터 센터 공급 업체 Ascenty의 지분 51 %를 18 억 달러에 매수한다고 발표했습니다. Ascenty는 브라질에서 가장 큰 규모의 플레이어이며, 소수의 데이터 센터 외에도 중남미 최대 경제의 미래 데이터 성장 요구를 충족시키는 귀중한 광섬유 라인을 소유하고 있습니다.
수많은 인수에도 불구하고 Digital Realty는 강력한 BBB 투자 등급 신용 등급을 유지하는 데 성공했습니다. 그 결과, 회사는 재무 유연성이 뛰어나고 성장에 대한 투자를 계속하고 배당금을 늘려 주주에게 보상함으로써 상대적으로 낮은 차입 비용을 즐깁니다.
전반적으로 Digital Realty는 유리한 장기적 성장 경향이있는 산업에서 운영되며 규모, 비용 효율적인 부동산 위치, 비 임의적 서비스 및 강력한 고객 관계의 혜택을받습니다.
결과적으로 회사의 배당은 매우 견실 한 상태이며 경영진은 Digital Realty가 한 자리에서 높은 자리 수의 현금 흐름 성장을 제공하여 앞으로 두 자리 수의 총 주주 수익을 창출 할 수있을 것으로 기대합니다.
출처 : DIgital Realty Investor Presentation
그러나 Digital Realty는 빠르게 성장하는 업계의 선두 주자이지만 여전히 몇 가지 중요한 위험 요소에 직면 해 있습니다.
주요 위험
산업 트렌드가 예기치 않게 신속하게 악화 될 수 있기 때문에 보수적 인 투자자는 대부분의 기술 회사를 피하는 것이 가장 좋습니다. Digital Realty의 경우 가장 큰 위험은 강력한 데이터 사용 추세를 예상하여 데이터 센터가 과도하게 구축되는 것입니다.
결국 Digital Realty는 경쟁 업체의 자본 할당을 제어 할 수 없습니다. 대부분의 세속적 인 메가 트렌드와 마찬가지로, 데이터 센터 수요의 빠른 성장은 다른 데이터 센터 REIT (Digital Realty는 미국의 5 대 주요 데이터 센터 REIT 중 하나)뿐만 아니라 개인의 관심을 끌었습니다. 주식 및 기술 거인들.
아래에서 볼 수 있듯이 데이터 센터 REIT 구축은 지난 몇 년 동안 호황을 누 렸으며 현재 기록적인 수준에 있습니다. 저렴한 금융이 널리 이용 가능하고 산업 마진이 높으면 더 많은 공급이 시장에 진입 할 것입니다. 과도한 데이터 센터 공급이 발생하면 Digital Realty는 불리한 임대 갱신 률, 수익성 약화, 가격 압박 및 성장 감소를 경험할 수 있습니다.
출처 : 호야 캐피탈 부동산
실제로 2019 년 경영진의 지침에 따르면 이러한 초과 용량 및 성장 위험 중 일부는 현재 현실화되고 있습니다.
높은 한 자릿수의 임대 갱신 율 (2018 년 약 -2 %)
투자 자본의 평균 현금 수익률 9 % ~ 12 % (2018 년 10 % ~ 12 %)
총 매출 성장 : 5 % (지난 3 년 동안 각각 10 % 이상)
주당 핵심 성장률 : 5.5 % (역사 평균 성장률 12 %)
Digital Realty는 여전히 매출과 수익이 증가 할 것으로 예상되지만, 경쟁 압력 관리로 인해 점유율은 0.5 % 상승 할 것으로 예상됩니다. REIT의 성장률은 장기적 지침보다 훨씬 느리게 예상됩니다.
Digital Realty는 현재 너무나 큰 산업의 후풍에도 불구하고, 두 자리 수의 현금 흐름 성장의 시대는 아마도 뒤처져있을 것입니다. 앞으로 한 자릿수에서 한 자릿수 이상의 성장이 더 달성 가능한 것으로 보입니다.
또 다른 위험은 기술 산업 자체의 본질입니다. 데이터 센터는 용량 활용에서 임대료를 얻습니다. 회사는 항상 효율성을 높이고 비용을 낮추기를 열망합니다. 기술이 향상됨에 따라 전 세계적으로 증가하는 데이터 요구에 대한 실제 클라우드 스토리지의 양이 이전에 예상 한 것보다 적을 수 있습니다.
클라우드와 같은 급성장하는 산업에서 회사는 자본 지출 및 용량 요구에 대한 장기 예측을해야합니다. 이것이 바로 기술 회사가 미래의 데이터 공급뿐만 아니라 데이터를 공급할 수있는 스토리지 기술을 추정해야하기 때문에 용량 초과 가능성이 높은 이유입니다.
기본적으로 기술이 발전함에 따라 회사는 데이터를 훨씬 더 효율적으로 저장하고 관리하는 방법을 배울 수 있습니다. 이는 물리적 데이터 센터 공간에 대한 수요를 줄일 수 있습니다. 그러나 Digital Realty의 주요 시장에서 데이터 사용량이 연간 20 % 이상 증가하는 것을 상쇄하려면 크게 발전해야했습니다.
Digital Realty는 데이터 센터 시장의 고유 한 위험 외에도 자본 시장의 건강에 따른 위험에 직면 해 있습니다. REIT는 REIT 분류와 유리한 세금 처리를 유지하기 위해 과세 소득의 90 %를 배당금으로 배분해야합니다.
REIT는 많은 양의 수입을 지불하기 때문에 비즈니스 성장에 필요한 자본이 적습니다. 결과적으로 그들은 보통 주식과 부채를 발행합니다.
2018 년에 Digital Realty는 성장 프로젝트에 23 억 달러를 지출했으며, 그 중 약 50 %는 주식 발행, 30 %는 내부 생성 현금 흐름, 20 %는 새로운 부채로 자금을 조달했습니다. 이 회사의 수많은 인수는 주로 주식 기반 거래였습니다. 예를 들어, 18 억 달러의 Ascenty 거래는 Digital Realty가 10 억 달러의 새로운 주식을 판매하는 것과 관련이있었습니다.
이러한 거래는 REIT의 강력한 주가에 의해 가능해졌습니다. 그러나 모든 분야와 마찬가지로 다양한 REIT 산업이 선호되고 있습니다. 공급 과잉 가능성과 퍼블릭 클라우드의 증가에 대한 업계의 우려로 인해 투자 심리가 바뀔 수 있습니다.
간단히 말해서, 일부 리츠는 신용 시장이 강화되거나 주식 가격이 하락하여 자본 비용을 높이고 유동성을 압박 할 수 있습니다.
Digital Realty는 다행스럽게도 주요 기관의 투자 등급 신용 등급을 유지하고 비교적 보수적 인 부채 만기 일정을 가지고 있습니다. 그러나 모든 REIT 투자자는 이들 회사의 고유 한 구조를 감안할 때 자본 시장 위험을 알고 있어야합니다.
디지털 현실에 대한 생각을 마치다
데이터 센터의 펀더멘탈은 계속해서 강력 해 보이며, 특히 많은 다른 REIT가 성숙한 시장과 낮은 성장률을 다룰 때 Digital Realty의 이점을 좋아하지 않습니다. 회사는 2004 년에 상장 한 이후 매년 해왔 던 배당금을 계속 늘리는 데 어려움이 없어야합니다.
그러나 용량 초과 문제가 증가하고 아마존, Microsoft 및 Google과 같은 클라우드 거인의 경쟁 압력이 증가함에 따라 투자자는 현실적인 성장 기대치를 가져야합니다. 두 자리 수의 현금 흐름과 주주들이 누리는 배당금 증가율은 좋았을 것입니다.
그럼에도 불구하고, Digital Realty는 향후 몇 년 동안 계속해서 급성장하는 데이터의 세월을 계속 이어갈 것으로 보이며, 이는 매년 약 6 % ~ 8 %의 견고한 배당 성장 (대부분의 REIT에 비해)을 강화할 수있는 잠재력을 가지고 있습니다.
Digital Realty가 데이터 센터를 양호한 임대 요금으로 유지하고 업계 공급과 수요가 균형을 유지하며 자본 시장에 접근 할 수있는 한 회사의 장기적인 미래는 여전히 밝게 보입니다.
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https://seekingalpha.com/article/3479856-data-center-reits-is-now-time-to-buy-digital-realty