미국에는 빈 사무실이 넘쳐납니다.
이제 일부 오피스는 주요 도시에 600개 이상의 지점을 보유한 WeWork를 잃을 위기에 처해 있습니다.
WeWork는 월요일에 챕터 11 파산 신청을 하면서 부동산 회사의 미래가 불투명해졌습니다. WeWork는 미국 내 일부 임대를 종료할 것이라고 밝혔습니다. WeWork의 파산으로 인해 이 코워킹 컴퍼니에 대규모 오피스 빌딩을 임대해준 상업용 건물주들의 재정적 스트레스가 가중될 것이라고 전문가들은 말합니다.
수년 동안 사무실 임대주들은 유연한 오피스 공간을 사무실 생활의 미래로 보고 WeWork에 공간을 임대하기 위해 서둘렀습니다. 하지만 이러한 베팅은 실패로 돌아갔고 일부 건물주들은 빚을 내서라도 버티고 있습니다. 상업용 부동산 데이터 제공업체인 Trepp에 따르면 은행이 보유한 상업용 부동산 대출의 약 2,700억 달러가 2023년에 만기가 도래할 예정입니다.
상업용 부동산 업체인 JLL에 따르면 미국 전역의 사무실 중 5분의 1 이상이 공실로 남아 있는 상황에서 WeWork의 파산 결정이 내려졌습니다.
상업용 부동산 전문가들은 WeWork가 없어지면 공실이 늘어나고 임차인의 임대료가 낮아져 이미 고금리 환경에서 부채 상환에 어려움을 겪고 있는 일부 임대인의 현금이 줄어들 수 있다고 말합니다. 최악의 경우 임대인의 대출 또는 모기지 채무 불이행으로 이어져 은행 시스템에 더 큰 영향을 미치고 시 세수에 더 큰 타격을 줄 수 있습니다.
무디스의 경제학자 에르멘가르드 자비르는 화요일 보고서에서 "이미 자금 조달의 어려움과 가치 하락에 직면한 오피스 부동산은 이제 예상치 못한 새로운 공실의 물결에 직면해 있습니다."라고 말했습니다.
파산은 집주인의 부채를 보유한 중소형 은행에 파급 효과를 가져와 은행이 주택 및 사업주에게 대출을 강화하고 금융 시스템의 건전성에 대한 투자자의 불안을 불러 일으킬 수 있습니다. 올해 초 실리콘밸리 은행과 시그니처 은행의 붕괴는 은행의 상업용 부동산에 대한 노출에 대한 두려움을 촉발시켰습니다. 골드만삭스는 미국 오피스 대출의 55%가 은행 대차 대조표에 있다고 추정합니다.
또한 상업용 부동산세에 의존해 서비스를 제공하는 지방 정부에 타격을 입혀 잠재적으로 예산 삭감으로 이어질 수 있습니다. 예를 들어 뉴욕시의 경우, 오피스 부동산이 세수의 21%를 차지합니다.
컬럼비아 비즈니스 스쿨의 부동산 교수인 스틴 반 니우버버그는 "WeWork의 파산은 오피스 시장에 큰 충격이며, 특히 시장이 큰 어려움에 처해 있었기 때문입니다."라고 말합니다. "이는 오피스 시장이 해결해야 할 또 다른 큰 문제입니다."
그는 한 명의 임차인이 오피스 시장의 성패를 좌우할 수는 없다고 말했습니다. 하지만 "한 명의 임차인이 중요할 수 있는 만큼 WeWork가 그 역할을 할 수 있습니다."
가장 큰 타격을 입을 도시
전문가들은 뉴욕, 샌프란시스코, 보스턴의 오피스가 WeWork의 파산으로 가장 큰 타격을 받을 것이라고 말합니다.
상업용 부동산 데이터 회사인 CoStar에 따르면 WeWork 점유 공간의 약 42%가 이 세 도시에 있습니다. WeWork는 이미 이 세 시장에서 전체 공간의 약 35%에 해당하는 190만 제곱피트를 폐쇄할 계획을 가지고 있습니다.
한때 가장 큰 기업 오피스 임차인이었던 뉴욕시의 경우, WeWork의 활발한 임대는 주로 오래된 '클래스 B' 빌딩에 집중되어 있습니다. 이러한 오피스는 이미 새로운 '클래스 A' 자산에 비해 잠재적 임차인에게 덜 매력적으로 여겨졌습니다.
WeWork의 클래스 B 빌딩은 평균 96년, 클래스 A 빌딩은 48년이 지났습니다. 부동산 회사인 CompStak에 따르면 WeWork의 임대 중 약 65%가 B급 빌딩에, 30%가 A급 빌딩에 있습니다.
오피스 시장의 어려움
상업용 부동산은 팬데믹으로 인해 큰 타격을 입었으며, 사무실로 돌아오는 사람이 줄어들고 도심 복도에서 돈을 쓰는 사람이 줄었습니다. 기업들은 사무실 공간을 줄이고 임대료를 재협상했습니다.
상업용 건물의 구매는 일반적으로 대규모 대출을 통해 자금을 조달하기 때문에 지난 한 해 동안 이자율이 급격히 상승한 것은 이 부문에 큰 타격을 주었습니다.
바우만은 "지난 1년간의 금리 상승과 높은 수준의 만기 부채에 이은 최근의 좌절입니다."라고 말했습니다.
임대인은 임대료를 낮춘 새로운 임차인으로 WeWork를 대체하려고 할 것이지만 일부 임대인은 WeWork 공실을 채우지 못할 수도 있습니다.
"대부분의 임대 계약이 일반적으로 수요가 약하다고 여겨지는 클래스 B 빌딩에 있기 때문에 임대인은 해당 공간을 채우는 데 어려움을 겪을 수 있습니다."라고 그녀는 말합니다.
다른 소유주는 건물을 의료, 고등 교육 또는 아파트와 같은 대체 용도로 전환하려고 시도할 것입니다. 그러나 일부 건물은 새 아파트와 같은 용도에 적합하지 않거나 규제 요건을 충족하지 못하기 때문에 전환이 어렵습니다.
"좋은 옵션이 그리 많지 않습니다."라고 컬럼비아의 반 니우버버그는 말합니다. "B급 및 C급 건물은 파산하여 단돈 몇 푼에 매입할 때까지 좌초된 자산이 될 것으로 예상합니다."