부동산 테크 전성시대 Property+Tech 주역 ; 오픈도어(OPEN), 질로우(Z)
얼마전 나쁜놈들 전성시대를 영화를 보면서.. 앞으로 부동산 테크 전성시대가 문뜩 떠올랐다. 한국에서 부동산이라는 부의 척도의 시발점(?)이니 말을 안할 수가 없네요. 최근에는 프롭테크(Property+Technology)라는 용어까지 등장하면서 그동안 미지의 영역이었던 부동산까지 AI, BIG DATA가 침범하게 되는 것 같은 느낌이 들기는 합니다.
부동산은 기술 채택이 가장 느린 산업 중 하나 였지만 지난 10 년 동안 주택 구매 경험을 디지털화 했습니다. 최근 한국에서 부동산 중개 수수료 논란이 일고 있는 가운데, 이미 미국에서는 부동산 거래 과정을 간소화한 플랫폼이 급성장하고 있다.
한국과는 다르게 미국에는 부동산 거래시 매도자가 부담하는 소유권이전세(Transfer Tax)가 있습니다. 예를들어 뉴욕시의 경우 이 세율이 매매가의 1~1.425% (뉴욕시 외에 뉴욕주 세금 별도)입니다. 각종 부대비용을 포함하면 부동산 중개 수수료에 버금가는 비용이 추가로 발생합니다. 비용못지 않게 거래 시간도 상당히 걸립니다. 집이 매물로 나오고, 거래를 마칠 때까지 평균 3개월 안팎이 소요됩니다. 이러한 병목들을 오랫동안 안고 진행되었던 부동산 시장이 빅데이터와 기술을 만나면서 엄청나게 큰 시장으로 성장하려고 합니다.
복잡한 부동산 매매를 피하고, 간단한 절차를 통해 집을 사들이는 이른바 `아이바이어`(iBuyer)가 주목받고 있다. iBuyer는 기술을 사용하여 집에서 즉시 제안을하는 회사입니다. iBuyers는 사람들이 주택을 사고 파는 방식의 극적인 변화를 나타내며 많은 경우에 전통적인 주택 판매에 대한 더 간단하고 편리한 대안을 제공합니다. 이 시장에는 부동산 분야 디지털화의 선두주자인 질로우(Zillow), 레드핀(Redfin)도 나서고 있어서 치열한 경쟁이 예상된다.
미국의 주거용 부동산 시장은 연간 1조 6000억달러로, 식품(1조 달러), 중고차(8410억달러)보다 훨씬 큰 시장입니다. 연간 거래 부동산은 약 500만채인데, 200만명의 중개인이 활동 중이죠. 1인당 평균 2.5채 거래를 하는 셈인데요. 연간 거래 건수가 15채 미만인 중개인이 66% 입니다. 대부분 영세성을 면치 못하고 있습니다. 가장 큰 시장이면서도, 가장 비효율이 존재하는 시장인 것입니다.
온라인 침투율을 보면, 유통(14%), 교통(4%), 중고차(1%)에 비해 부동산은 1%에 못미치고 있습니다. 그만큼 성장 잠재력이 크다고 볼 수 있습니다.
젊은 세대는 사용자 경험에 최적화 된 디지털 솔루션을 선호한다고 말할 수 있습니다. 밀레 니얼 세대와 Z 세대는 미국 인구의 40 % 이상을 차지하며 향후 10 년 동안 주택 매매의 주요 목표가 될 것입니다. 2019 년에 판매 된 주택의 0.5 %는 iBuying 거래로 이루어졌습니다. 이 비율이 2030 년에 10 %로 증가 할 것이라고 믿습니다.이 프로세스는 더 나은 경험과 가치를 제공하고 정상보다 낮은 수수료로 수익을 창출하는 것을 추구합니다.
iBuying 고민거리
지난 2 년 동안 iBuying은 엄청난 성장을 보였지만 모델에는 다음과 같은 문제가 있습니다.
대규모 초기 자본 — iBuyers 플랫폼은 주택 구입 자금을 조달하기 위해 막대한 부채를 부담해야합니다.
낮은 마진 — iBuying 플랫폼은 주택 구입에 대해 소액의 수수료를 받고 부동산을 재판매하여 수익을 올릴 것으로 보입니다.
부동산 시장의 하방압력 -부동산 시장이 하락하면 iBuyers는 큰 영향을받습니다.
2020 년은 iBuying 주식에 참여하기에 좋은시기였습니다. Zillow의 iBuying 사업 은 2020 년 첫 9 개월 동안 85 % 성장했으며 주식은 200 % 이상 증가했습니다. Opendoor를 상장 한 SPAC 인 Social Capital Hedosophia II 는 인수 발표 후 3 개월 만에 200 % 증가 했습니다. iBuying이 미국 전체 부동산 구매의 0.5 % 에 불과 하므로 iBuying은 성장할 여지가 많습니다. 일부 도시에서는 iBuying이 주택 구매의 6.8 % 에 도달했습니다. 그러나 생존 가능한 장기 사업이 되려면 iBuyers는 부동산을 수익성있게 사고 팔 수있는 방법을 찾아야합니다.
부동산 시장의 패러다임을 바꿔놓은 게임 체인저 - 오픈도어 OPENDOOR
손정의 소프트뱅크 회장이 이끄는 비전펀드가 투자한 `오픈도어`(Opendoor)로도 유명하다. 오픈도어는 주소만 제공하면 자체 빅데이터, AI 기술을 적용해 현금 매입가를 제시하고, 신속하게 현금으로 주택을 매입한다. 미국에서 주택 매매시 평균 부동산 중개수수료는 매매가의 5.5%이지만 각종 부대비용이 중개수수료 못지 않게 발생한다. 오픈도어는 이 수수료를 7%로 높게 받는 대신 기타 수수료는 0%로 만드는 전략으로 시장을 개척했다.
이렇게 오픈도어 실적이 급성장하는 것은 그만큼 부동산 거래가 비효율적이고, 디지털과 거리가 멀었기 때문이다. 미국의 분야별 온라인 침투율을 보면 유통 14%, 교통 4%, 중고차 1%에 비해 부동산은 1%에 못미치고 있다.
오픈도어가 거래한 주택은 2017년 3127채, 2018년 7470채, 2019년 1만 8799채로 급격히 늘어나고 있습니다. 매출은 2017년 7억달러, 2018년 18억달러, 2019년 47억달러로 증가했습니다. 2020년에는 코로나19 사태로 사업이 위축됐습니다. 팬데믹 직후에는 600명을 일시 해고하기도 했죠. 이후 점점 회복세를 보이고 있고 회사 측의 전망에 따르면 2020년 거래 주택수는 9750채, 매출은 25억달러를 기록할 전망입니다.
아직 수익을 내지는 못하고 있지만, 2023년께는 흑자를 내는 것을 목표로 하고 있습니다.
부동산업계 아마존 - 질로우 ZILLOW
질로우가 2분기 연속 흑자를 기록했다. 온라인 트래픽이 폭발한 질로우는 최근 3D 홈투어 솔루션 회사 ‘쇼잉타임’을 인수하며 프롭테크 시장 성장성에 힘입어 이익을 크게 늘릴 수 있을 것으로 보인다.
질로우는 2020년 4분기 매출 7억8900만 달러, 영업이익 8940만 달러, 순이익 4600만 달러를 각각 기록했다고 밝혔다. 사업부문별로는 IMT 사업부 매출이 4억2000만 달러, 모기지 사업부는 6000만 달러로 전년 대비 각각 35%, 190% 성장했다. 다만 매도자 매물을 사들여 재매각하는 iBying사업부 매출은 50% 감소했는데, 이는 부동산 시장 호황으로 급매 가능성이 낮아졌기 때문으로 부정적 시그널이 아니란 분석이다.
`부동산 업계 아마존`이라고 불리는 질로는 미국 전체 주택 중 97%에 달하는 1억3500만채의 정보를 보유하고 있다. 구글에서 미국 주택 주소지를 검색하면 대부분 질로의 분석 사이트로 연결된다. 주택 내·외부 사진은 물론 거래 내역, 적정 매매가·임대료, 주택담보대출 정보, 담당 부동산 정보, 인근 공립 초·중·고등학교 평점까지 한눈에 볼 수 있다. 코로나19 상황에서 질로를 통한 부동산 투어는 더욱 인기를 끌고 있다. 3분기 기준 질로닷컴 방문자는 28억명으로, 하루 평균 약 3000만명꼴이다.
질로가 성공적으로 부동산 시장을 디지털화한 것은 인공지능(AI) 기술을 활용해 왔기 때문이다. 방문자들의 관심사, 검색 기록 등을 분석해 적합한 매물을 추천해 주는 `베스트 매치` 기능이 뛰어나다. 이 매물을 보면 마치 마음속을 들킨 것 같은 느낌이 들 정도다. 특히 `제스티메이트(Zestimate)`라는 자체 감정가격은 거래 표준이 되고 있다. 매매가, 임대가를 빅데이터에 기반해 자체 알고리즘으로 산정하고 있다. 아파트보다 단독주택 비중이 절대적으로 높은 미국에서 천차만별로 다르게 생긴 주택별로 감정가를 산출하는 것은 보통 어려운 일이 아니다.
<참고 : Knock & iBuying in US Real Estate Fintech >
<참고 : Zillow and Opendoor ride the iBuying wave — Redfin, not so much>
<참고 : iBuyer Market Share Set to Drop By Half in 2020>
<참고 : Opendoor was one of SoftBank's 'golden eggs.' Is Compass the next?>