미국 상업용 부동산들의 충격파.. 지역은행들 여파가 고스란히 전해질 것인지..
불과 두 달 전만 해도 SL Green & Co. 의 최고 경영자 마크 홀리데이는 행복해 보였습니다. 뉴욕에서 가장 큰 상업용 건물주 회사의 대표는 월스트리트 애널리스트들에게 회사 건물로 유입되는 트래픽이 증가하고 있으며, 최근 100만 평방피트 이상의 공간이 임대되었거나 협상 중이라고 말했습니다. 이 회사의 부채는 감소했고, 맨해튼의 매디슨 애비뉴 1 타워의 구조가 완성되었으며, 지역 관리들은 롱아일랜드에서 그랜드 센트럴 역 근처의 그린의 플래그십 타워까지 통근 열차 서비스를 연장하는 공사를 막 완료했습니다.
홀리데이는 분기 실적 발표에서 재택근무자가 늘어나면서 개발자들을 뒤흔든 팬데믹 이후 직원들이 사무실로 돌아가면서 회사에 더 이상 사무실 공간이 얼마나 필요한지에 대한 의문을 제기하며 "우리는 총을 쏘고 있다"고 말했습니다. "우리는 2023년에 우리에게 중요한 한 해가 될 것으로 생각되는 길을 계속 걸어갈 수 있기를 바랍니다."
그러던 중 실리콘밸리 은행이 파산했고 월스트리트는 패닉에 빠졌습니다.
개발자와 개발자에게 대출을 해주는 은행의 주가는 급격히 하락했고, 은행 주가는 낮은 수준을 유지했습니다. 분석가들은 골드만 삭스가 미결제 상태라고 밝힌 미국 상업용 부동산 대출 3조 1,000억 달러 중 상당 부분을 개발업체가 채무 불이행할 수 있다는 우려를 제기했습니다. 모기지 뱅커 협회 데이터에 따르면 오피스 빌딩에 대한 모기지의 거의 4분의 1이 2023년에 재융자를 받아야 하며, 현재 은행의 포트폴리오를 채우고 있는 3%의 채권보다 더 높은 이자율을 적용해야 합니다. 다른 분석가들은 사무실 공실률이 사상 최고치를 기록하는 가운데 올해 오래된 임대 계약이 만료되는 상황에서 임대인이 어떻게 새로운 임차인을 찾을 수 있을지 궁금해했습니다.
상업용 오피스 침체가 경제에 미치는 영향
부동산 산업과 이에 의존하는 은행의 앞길이 험난할 것이라고 생각하는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 특히 경기 침체가 발생하면 전체 경제 성장률의 0.5%포인트에 해당하는 신용 압박이 발생할 수 있기 때문에 그 위험은 매우 높다고 Goldman은 말합니다. 그러나 상업용 부동산의 신용은 지금까지 양호한 실적을 보여 왔으며, 미국의 신용 문제가 부동산에서 외부로 확산될 가능성은 높지 않습니다.
무디스 애널리틱스의 상업용 부동산 분석 담당 이사인 케빈 페이건은 "상업용 부동산의 재난에 대해 많은 골칫거리가 있습니다."라고 말합니다. "문제가 있을 가능성이 높지만 전형적인 경기 침체 사이클에 가깝습니다."
부동산 중개업체 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 오피스 빌딩의 공실률은 2022년 말까지 사상 최고치인 18.2%로 상승했으며, 맨해튼, 실리콘밸리, 애틀랜타 등 주요 시장에서는 20%를 넘어섰습니다.
하지만 맨해튼에 밀접한 관련이 있는 개발 회사인 RXR의 CEO인 스콧 레클러는 올해의 재융자 절벽이 진짜 문제라고 말합니다. 만기가 도래하는 대출은 더 높은 이자율로 조달해야 하며, 이는 공실률이 상승하거나 높은 수준을 유지하더라도 더 많은 지불금을 의미하게 될 것입니다. 공실률이 높다는 것은 일부 건물의 가치가 낮다는 것을 의미하므로 은행은 더 까다로운 조건 없이는 건물을 건드리지 않으려 합니다. 특히 임차인이 임대 계약을 갱신함에 따라 새 건물에 밀려나고 있는 오래된 소위 B급 건물에 해당한다고 그는 말했습니다. 또한 최근 매물이 부족하기 때문에 은행은 얼마나 더 많은 현금 담보를 요구할지 결정하기 어렵습니다.
"공정한 가격이 얼마인지는 아무도 모릅니다."라고 레클러는 말합니다. "구매자와 판매자는 서로 다른 견해를 가지고 있습니다."
연준이 상업용 부동산에 대해 언급한 내용
제롬 파월 의장을 비롯한 연준 관계자들은 실리콘밸리 은행과 시그니처 은행의 붕괴는 부동산과 무관한 이상치이며, 실리콘밸리 은행의 상업용 부동산 자산 비중은 1%에 불과하다고 강조했습니다. 다른 은행들의 부동산 부문 익스포저는 잘 통제되고 있습니다.
파월 의장은 3월 22일 기자회견에서 "우리는 사람들이 상업용 부동산에 얼마나 집중되어 있는지 잘 알고 있습니다."라고 말했습니다. "저는 이것과 비교할 수 없다고 생각합니다. 은행 시스템은 강력하고, 건전하며, 회복력이 있고, 자본이 잘 갖춰져 있습니다."
상업용 부동산 시장은 채권 포트폴리오의 리스크를 잘못 관리한 몇몇 은행보다 더 큰 문제이며, B급 사무실 공간의 여건 악화는 빈 사무실이 큰 문제로 남아 있는 전국의 지방 자치 단체의 과세 기반을 포함하여 광범위한 경제적 영향을 미치게 될 것입니다.
그러나 상업용 부동산의 대출 문제가 억제될 것이라고 믿을 만한 이유가 있다고 페이건은 말합니다.
첫 번째는 오피스 부문은 상업용 부동산의 한 부분일 뿐이며, 비록 큰 규모이기는 하지만 다른 부문은 비정상적으로 양호한 상태라는 점입니다.
쿠시먼 앤드 웨이크필드에 따르면 전국적으로 창고 및 산업 공간의 공실률은 낮은 편입니다. 쇼핑객이 온라인 쇼핑으로 이동했음에도 불구하고 전국 소매점 공실률은 5.7%에 불과합니다. 리서치 회사 STR에 따르면 코로나 이후 객실 점유율과 가격이 모두 급등하면서 호텔은 가용 객실당 기록적인 수익을 올리고 있습니다. 은행의 상업용 부동산 대출에는 아파트 단지도 포함되며, 연방 준비 은행 데이터에 따르면 임대 공실률은 5.8%에 달합니다.
"현재 시장 상황은 괜찮지만 향후 2~3년 동안의 상황은 일부 부동산에 상당히 어려울 수 있습니다."라고 CFRA 리서치에서 REIT를 팔로우하는 Ken Leon은 말합니다.
그럼에도 불구하고 향후 2 년 내에 만기가 도래하는 대부분의 부채는 재 융자가 가능할 것으로 보인다고 Fagan은 말했습니다.
이것이 리클러가 이 문제에 주목하는 이유 중 하나입니다. 시장이나 경제에 영향을 미치지 않아야 하며, 만기 사다리에 분산된 대출로 관리할 수 있어야 합니다.
상업용 부동산 부채의 약 4분의 3은 큰 변화 없이 은행의 최근 재융자 기준을 통과하기에 충분한 수입을 창출하고 있다고 페이건은 말했습니다. 은행은 매년 부동산의 운영 수입이 대출금의 8% 이상이라는 경험 법칙을 사용하여 신용을 연장해 왔지만, 다른 전문가들은 일부 신규 대출에 10% 테스트가 적용되고 있다고 주장합니다.
현재까지 은행은 상업용 부동산에 대한 손실이 거의 없었으며, 기업들은 은행에 대한 대출이나 사무실 건물주에 대한 임대료 지불을 불이행할 필요가 거의 없는 것으로 나타났습니다. 기업들이 근로자를 해고하더라도 적어도 맨해튼의 대기업 고용주들 사이에서 일자리 손실이 집중되어 있다는 것은 세입자들이 임대료를 지불하는 데 문제가 없다는 것을 의미한다고 S.L. Green은 말했습니다.
은행 상업용 모기지 장부
피츠버그에 본사를 둔 PNC 파이낸셜 또는 신시내티에 본사를 둔 Fifth Third 와 같은 지역 최대 은행을 예로 들어보겠습니다.
PNC의 장부상 상업용 모기지 360억 달러는 대출금 3,219억 달러를 포함한 총 자산 5,570억 달러의 극히 일부에 불과합니다. 대출 중 약 90억 달러만이 오피스 빌딩을 담보로 하고 있습니다. Fifth Third의 경우, 상업용 부동산은 대출 1,193억 달러를 포함하여 총 자산 2,075억 달러 중 103억 달러를 차지합니다.
그리고 이러한 대출은 약정대로 상환되고 있습니다. PNC 대출 중 연체된 대출은 0.6%에 불과하며, 상업용 대출의 연체율은 더 낮습니다. 연체 대출의 비율은 2022년 동안 거의 3분의 1로 감소했다고 은행은 연방 서류에서 밝혔습니다. Fifth Third에서는 연말에 연체된 상업용 부동산 대출이 1,000만 달러에 불과했습니다.
또는 웰스파고는 신용 지표가 우수한 미국 최대 상업용 부동산 대출 기관입니다. 이 은행의 연례 보고서에 따르면 지난해 웰스파고의 상업용 대출 상각률은 은행 포트폴리오의 1% 중 0.01%에 불과했습니다. 소비자 대출에 대한 상각은 39배 더 높았습니다. 각 상업용 모기지의 대출 품질에 대한 은행의 내부 평가는 2022년에 개선되어 '비판적'으로 분류되거나 대출자가 상환을 연체하지 않았더라도 채무 불이행 위험이 평균보다 높은 부채 금액이 18억 달러에서 113억 달러로 18억 달러 감소했습니다.
"연체율은 여전히 팬데믹 이전보다 낮습니다."라고 CFRA 리서치의 은행 애널리스트 알렉산더 요쿰은 말합니다. "모든 신용 지표가 팬데믹 이전보다 여전히 강세를 보이고 있습니다."
월스트리트의 걱정
월스트리트에서는 대출 실적에 대한 좋은 소식이 지속될 수 없으며, 특히 경기 침체가 장기화될 경우 더욱 그러할 것이라고 우려하고 있습니다.
3월 24일자 보고서에서 JP모건체이스 은행의 애널리스트인 카비르 카프리한은 사무실 대출의 21%가 부실화될 운명에 처해 있으며, 대출기관은 부실로 인해 평균 41%의 대출 원금을 잃게 될 것이라고 경고했습니다. 이로 인해 8.6%의 잠재적 상각이 발생하며 은행은 오피스 모기지로 380억 달러의 손실을 입게 될 것이라고 Caprihan은 말했습니다. 그러나 그렇게 많은 프로젝트가 실패할지, 왜 그렇게 가파른 가치 하락이 일어날지는 확실하지 않습니다.
RXR의 레클러는 은행의 공개 보고서에는 아직 드러나지 않은 방식으로 이미 리파이낸싱에서 시장 유연성이 나타나고 있다고 말합니다. 실제 피해는 상업용 모기지로 뒷받침되는 채권의 가치 하락보다 연체 대출에서 더 적게 나타나고 있다고 그는 말했습니다.
긴축의 한 징후: 재정적으로 탄탄한 RXR 자체는 은행이 재융자 신청의 일부로 더 많은 담보를 게시하도록하는 다른 개발자에게 10 억 달러를 전진했습니다. 레클러는 최근 몇 주 동안 신규 주택저당증권(CMBS) 발행 시장이 잠겨 있고 신용평가사들이 2008년 금융위기 이전에 주택시장 문제의 초기 징후를 놓쳤다고 주장하면서 상업용 모기지 담보증권에 대한 신용평가사들의 상대적으로 낙관적인 견해를 일축했습니다.
상업용 모기지 담보부 채권 시장은 상대적으로 규모가 작기 때문에 단기적인 이슈가 경제의 주요 동인이 되지 않습니다. 신규 채권 발행이 급격히 감소하고 있지만, 이는 경기 침체 없이 지난해 4분기 거래량이 88% 감소하면서 시작된 현상입니다.
레클러는 "통계에는 규제 당국이 더 면밀히 살펴볼 때 어떤 결과가 나올지 반영되어 있지 않습니다."라고 말합니다. "좋은 부동산에 대한 대출도 재조정해야 할 것입니다."
웰스파고는 재융자 대출 상환액이 건물의 예상 임대료에서 차지하는 비율을 낮추고, 신규 대출에 대한 은행의 신용 기준에는 "제한적인" 예외만 허용할 것이라며 기준을 강화했습니다.
하지만 경기 침체가 심하지 않은 상황에서 은행과 보험사의 상대적으로 다각화된 대출 포트폴리오가 어떻게 심각한 문제에 직면하게 될지는 분명하지 않습니다.
부동산이 경제에 문제를 일으킬 수 있는 주요 원인은 상업용 모기지 가치의 장기적인 하락으로 은행에서 예금이 유출되어 개발업자뿐만 아니라 모든 고객에 대한 대출을 축소해야 하는 경우입니다. 극단적인 경우에는 은행 자체가 위협받을 수도 있습니다. 하지만 개발자가 계속해서 대출금을 제때 상환하고 리파이낸싱 리스크를 관리한다면 MBS 소유자와 은행은 대출 만기에 따라 대금을 받을 수 있습니다.
시장에서는 이러한 상황이 발생할지 여부에 대해 의견이 분분합니다. 실리콘밸리 은행이 파산한 후 2주 동안 거의 11% 하락했던 S&P 미국 리츠 지수는 지난 한 달 동안 2% 하락하며 대부분의 손실을 회복했고, 올해 들어서는 간신히 플러스를 유지하고 있습니다. 하지만 KBW 지역 은행 지수
는 예금 손실이 미미한 수준으로 둔화되었음에도 불구하고 지난 한 달 동안 14% 하락했습니다.
해결책은 여러 요인의 조합에 있습니다. 올해 이후 재융자를 위한 대출 금액이 급격히 감소하고, 대부분의 부동산 경기 침체기처럼 신규 건설이 이미 둔화되고 있으며, 업계의 가치 대비 대출 비율은 지난 경기 침체기 이전인 2006년이나 2007년보다 낮습니다.
페이건은 "내년에는 고통이 있을 것 같습니다."라고 말합니다. "2025년은 우리가 사무실의 [회복]을 향한 전환점을 맞이하는 시기입니다."
<참고 : The coming commercial real estate crash that may never happen>
<참고 : Commercial real estate continues to get pummeled>