4분기 21년.실적) 프롤로지스(PLD): 글로벌 로지스틱 성적 A+

Prologis는 물류 부동산의 글로벌 리더입니다. 5,500명의 고객과 거의 10억 평방피트에 달하는 부동산과 B2B(Business-to-Business) 및 소매/온라인 주문 처리에 전념하는 프로젝트를 보유한 Prologis( PLD )는 공급망 위기와 전자 상거래 성장의 혜택을 받는 데 매우 적합한 투자입니다.

평방 피트 기준으로 PLD는 미국 내 창고 및 유통 공간의 4.8%를 운영합니다. REIT의 순 영업 수입의 약 80%가 미국 자산에서 발생하지만 Prologis는 19개 국가와 4개 대륙에서도 사업을 운영하고 있습니다. 이러한 지리적 다양화는 다양한 고객과 결합됩니다. 임대료의 4.5%를 구성 하는 Amazon( AMZN )을 제외하고 다른 회사는 수익의 1.3% 이상을 차지하지 않습니다. 토토에서 상위 10개 고객은 순 실효 임대료의 13.8%를 제공하고 상위 25개 고객은 임대료의 20.5%를 제공합니다.

Prologis는 Q4-21 및 YE-21 성적표에서 A+를 받았습니다.Prologis는 자본 이점 비용으로 A+를 받았습니다. Prologis는 규모의 이점으로 A+를 받았습니다.

세상은 무서운 곳이 될 수 있습니다.

현재 우리는 계속되는 오미크론 변형의 확산과 경제 성장을 방해할 수 있는 미국(및 전 세계의 다른 중앙 은행)의 불확실한 통화 및 재정 정책을 강조하는 헤드라인을 보고 있습니다.

Morningstar에 따르면 전자 상거래에는 오프라인 소매업체의 3배에 달하는 유통 공간이 필요하며 온라인 판매가 10억 달러 증가할 때마다 125만 평방피트의 물류 공간이 필요한 것으로 추정됩니다.
다음 차트는 2000년대 전반기에 미국 전자상거래 매출의 예상 성장에 대한 통찰력을 제공합니다.

주식 시장의 주식에 적용되는 프리미엄과 공급망 문제는 여전히 역사적인 인플레이션으로 이어지고 있으며, 바이든 대통령은 바로 이번 주에 공개적으로 푸틴 대통령이 우크라이나를 침공할 것으로 예상한다고 밝혔습니다. 이것은 우리가 소련 붕괴 이후 본 적이 없는 것입니다.
이들 모두는 2022년(지금까지) 동안 매도되기 시작한 시장의 약세 촉매 역할을 합니다.

미래가 어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 이러한 문제 중 하나가 얼마나 악화될 수 있는지는 불분명합니다. 따라서 어떤 종류의 약세장 이벤트가 뒤따를 수 있습니다. 그러나 사실은 투자자들이 성장에서 벗어나 가치 이름으로의 회전이 가속화되면서 언덕을 향해 달려가고 있다는 것입니다. 그리고 우리에게 이 움직임은 의미가 있습니다. 불확실성의 시대에 투기를 줄이고 최고 품질의 자산에 관심을 집중하는 것은 부끄러운 일이 아니며 방어적인 REIT에 관해서는 적어도 품질 측면에서 Prologis ( PLD ) 보다 나을 수 없습니다. 

PLD는 iREIT IQ 지수에서 100/100 품질 점수를 받아 그 차이를 얻은 두 회사 중 하나가 되었습니다.

포트폴리오는 임차인 기반 측면에서 잘 다각화되어 있습니다. Prologis는 전 세계 5,500명 이상의 고객에게 서비스를 제공합니다. Prologis는 고객을 B2B 또는 소매/온라인 주문 처리로 분류합니다. 이 회사의 상위 10개 세입자에는 여러 산업에서 인지도가 높은 다양한 블루칩이 포함됩니다. 목록에는 Amazon, Home Depot( HD ), FedEx( FDX ) 및 UPS( UPS )가 포함됩니다.

이제 PLD의 문제는 평가입니다.

이 회사가 강력한 세속적 역풍(전자 상거래의 꾸준한 증가로 인해)의 혜택을 받는 동급 최강의 회사라는 것을 모두 알고 있습니다. 따라서 시장은 수년 동안 PLD 주식에 대해 막대한 프리미엄을 기꺼이 지불할 용의가 있었습니다.
역사적으로 우리는 PLD에 연결된 배수를 정당화할 수 없었습니다. 이것이 바로 이 주식이 엄청난 품질 점수에도 불구하고 우리 추적 시스템 내에서 꽤 오랫동안 "매도"로 평가된 이유입니다.
그러나 그것이 우리가 그 결과를 무시한다는 것을 의미하지는 않습니다.
PLD 주가는 연초 대비 약 8.5% 하락했으며 회사는 4분기 실적을 보고했는데, 이는 월스트리트의 최고 및 수익 모두에서 추정치를 능가하는 것입니다.
따라서 우리는 시간을 내어 회사의 성공적인 운영에 대해 구독자에게 업데이트하고 B/S/H 권장 사항을 업데이트할 때인지 여부를 논의하고자 합니다.

프롤로지스 운영 개요

Prologis는 대규모 창고 및 물류 인프라 건물을 소유 및 운영하는 산업용 REIT입니다.
회사는 10억 평방 피트에 달하는 부동산 및 개발 프로젝트를 통해 글로벌 포트폴리오(채무 시장과 관련하여 회사가 가장 매력적인 글로벌 금리를 활용할 수 있기 때문에 보고 싶은 것)를 구축했습니다. 

아래에서 볼 수 있듯이 PLD의 운영은 NOI의 약 81%를 차지하는 미국에 고도로 집중되어 있습니다. 그러나 성장하는 전자 상거래 추세는 확실히 미국의 특정 성장 시장이 아니므로 PLD는 이 분야에서 확실한 리더가 되는 글로벌 발자취를 구축하는 훌륭한 일을 했습니다.

PLD가 소유/운영하는 건물의 크기와 관련하여 PLD의 포트폴리오가 상당히 다양하다는 것을 알 수 있습니다. 요컨대, PLD는 물류 공급망의 상하에 전문 지식을 갖추고 있어 잠재적 발자국에 관계없이 수요가 높은 지역에 투자할 수 있습니다.

그리고 잠시 후 보게 되겠지만, 이 포트폴리오는 회사에 계속해서 강력한 결과를 낳고 있으며, 이것이 바로 PLD의 품질 점수가 매우 높은 이유입니다.
그러나 4분기/연도 결과에 뛰어들기 전에 높은 iREIT IQ 점수에 영향을 미치고 PLD의 계속 운영 및 성장 능력에 중요한 역할을 하는 PLD 대차대조표의 강점을 강조하고 싶습니다.

낮은 자본 비용을 염두에 두고 이 REIT가 신뢰할 수 있는 수익 수치를 생성할 수 있다는 것은 놀라운 일이 아닙니다.  그리고 앞으로 이러한 변화를 기대하지 않습니다.

경영진은 2021년 내내 공격적인 태도를 유지하여 신규 인수, 개발 안정화 및 개발 시작에 약 42억 달러를 투자했지만 자본 구조를 잘 관찰하여 인수 및 개발을 통한 지속적인 성장이 지속 가능한 성장 형태로 남아 있음을 보여주었습니다.

프롤로지스 4분기 실적

솔직히 PLD의 4분기 실적은 탁월했다. 이것은 과장이 아닙니다. 
회사는 결과를 추적하는 데 사용하는 모든 기본 지표에서 성장을 보여주고 있습니다. 그리고 4분기 보고서에서 PLD는 보다 강력한 성장을 향한 2022년 지침을 제공했습니다.
4분기 동안 PLD는 주당 $1.12의 핵심 FFO를 생산 하여 전년 동기 대비 17.9% 증가했습니다 .
1년 동안 PLD의 핵심 FFO는 주당 $4.15 로 전년 동기 대비 9.2% 증가했습니다 .
그리고 아래에서 볼 수 있듯이 회사의 AFFO도 상승하여 PLD가 2021년 동안 주주들에게 더 많은 현금을 계속 돌려줄 수 있었습니다(2014년 이후로 본 강한 추세를 그대로 유지).

Q4 보고서에서 PLD의 공동 설립자이자 CEO인 Hamid R. Moghadam은 다음과 같이 말했습니다 . "10억 평방피트의 글로벌 포트폴리오에 대한 수요 가 둔화될 기미가 보이지 않으며 우리는 고객의 가장 중요한 부동산 요구 사항을 충족할 수 있는 이상적인 위치에 있습니다."

이후 인터뷰에서 그는 PLD가 소유한 산업 자산에 대한 지속적인 수요 측면에서 더 강력한 운영 환경을 본 적이 없으며 따라서 여기에서 보고 있는 성장이 미래에도 계속될 것이라고 매우 확신하고 있습니다.
아래 그래픽을 보면 PLD의 점유율과 y/y 동일한 매장 임대료 증가율이 계속 상승하고 있어 이 업계에 존재하는 강력한 수요를 보여줍니다.

4분기 동안 회사는 동일 매장 현금 NOI가 전반적으로 7.5% 상승하면서 순 실효 임대료가 510bp 상승했다고 보고했습니다(이 지표는 미국에서 8.1%, PLD의 국제 시장에서 5.3% 상승).
전 세계가 COVID-19 팬데믹에서 계속해서 회복되고 공급망 문제가 해결됨에 따라 소비자 수요를 충족하기 위해 생산 및 출하량 이 증가함에 따라 이러한 임대료가 계속 증가할 것으로 예상합니다 .
또한, 우리는 이러한 수요 관련 경향이 상당히 널리 퍼져 있으며 PLD의 거의 모든 지역(아시아 지역 제외)의 부동산이 점유 결과를 보여주고 있음을 알 수 있습니다.

이것은 모두 회사에 좋은 일이며 경영진은 높은 한 자릿수 Core FFO 성장(중간점에서 7.7%)을 요구하고 계속 같은 2022년 전체 지침을 제공하면서 현재 거시적 환경에 대해 낙관적임을 분명히 했습니다. 상점 임대료 성장.

PLD의 경우 경영진이 회사를 훌륭하게 운영하고 있으며 놀라운 결과를 산출하고 있다는 사실을 인정하게 되어 기쁩니다. PLD 주식에 대해 기꺼이 지불할 의향이 있으므로 여기에서 위험/보상은 여전히 매력적이지 않습니다.
따라서 투자자들이 오늘날의 불안정한 시장에서 안전한 비행을 시작하려고 할 때 다른 곳을 찾는 것이 가장 적합하다고 생각합니다.



<참고 :  Prologis: This Global Warehouse Juggernaut Gets An A+>