코로나 시대에도 유난히도 빛난 REITS리츠 회사 ; Prologis

Prologis는 대규모 물류 기업입니다. 2021년 2분기 말 현재 PLD는 북미, 남미, 아시아 및 유럽에서 9억 9,500만 평방피트에 달하는 4,715개의 건물을 소유(또는 투자)하고 있습니다. 재산의 약 3분의 2가 미국에 있습니다. 이러한 자산은 연간 순 영업 이익으로 32억 달러를 창출합니다.

Prologis는 전자 상거래의 메가트렌드로부터 이익을 얻습니다. 전자 상거래의 성장은 잘 알려져 있으며 온라인 소매가 오프라인 매장에서 시장 점유율을 차지하는 방법과 같은 명백한 사실은 여기에서 다루지 않겠습니다. 전자 상거래가 증가하고 있음을 보여주는 표준 차트를 보여주기보다는 산업 REIT의 관점에서 살펴 보겠습니다.

부동산 투자 신탁이라 불리우는 리츠는 배당금으로 유명하며 이는 의미가 있습니다. 결국, 그들은 과세 소득의 90% 이상을 주주에게 지급해야 합니다. 그러나 4개 대륙의 창고 포트폴리오 덕분에 세계 최대 산업용 REIT인 Prologis (시세 표시기: PLD)도 전자 상거래의 붐에 힘입어 주가가 급등했습니다. 

프롤로지스는 물류리츠 중 가장 규모가 큽니다. 가장 가까운 경쟁자보다 두 배 이상 큰 해안 시장에서 특히 강력합니다. 그 자산의 대부분은 가장 큰 항구와 도시 근처의 주요 교통 동맥에 위치하고 있습니다.

REIT의 NOI의 약 80%는 미국 부동산에서 발생하며 NOI의 거의 4분의 1은 남부 캘리포니아와 샌프란시스코에서 생성됩니다. 유럽, 아메리카 및 아시아는 나머지의 각각 11%, 6% 및 3%를 제공합니다.  약 5,500명의 고객이 있는 Prologis는 다양한 고객 목록을 보유하고 있습니다. Amazon( AMZN )은 순 실효 임대료 (NER) 의 6.1%를 제공하는 가장 큰 고객 입니다. 이는 2020년 3 분기 4%에서 증가한 수치다.

물류 산업은 지금 스위트 스폿에서 운영되고 있습니다. 대유행은 전자 상거래의 진화를 가속화하여 창고 공간을 놓고 전통적인 소매업체와 아마존 및 기타 온라인 운영자 사이에 경쟁을 일으켰습니다.
온라인 주문을 처리하려면 기존 소매점 보다 3배 이상의 물류 공간이 필요하기 때문에 전자 상거래가 수요의 많은 부분을 주도하고 있습니다 . 또한 전자 상거래로의 이동은 계속 성장할 것으로 예상됩니다.

Prologis는 지난 몇 년 동안 조정된 FFO의 약 75%에 달하는 평균 배당금 지급 비율을 가지고 있으며 이는 REIT에 견실한 비율입니다. 현재 지불금 비율은 약 62%로 REIT에 대한 매우 강력한 지표입니다.
현재 수익률은 2%에 약간 못 미치는 수준이고, 5년 배당 성장률은 8.09%이다. 후자의 수치는 대부분의 REITs보다 높습니다.

PLD는 S&P/Moody's에서 A-/A3 등급을 받았습니다. 2021년 6월 30일 현재 가중평균금리는 1.8%, 평균 만기는 10.7년입니다.

이는 투자자에게 막대한 총 수익을 제공하는 데 도움이 되었습니다. FactSet에 따르면 샌프란시스코에 기반을 둔 Prologis는 최근 2%의 수익률을 기록했으며 FTSE Nareit All REITs Index의 수익률은 2.75%입니다. 그러나 Prologis는 올해 수요일까지 배당금을 포함하여 31%의 수익을 올렸으며 REIT 지수의 25%를 앞서고 있습니다.

지난 3년 동안 Prologis는 REIT 지수의 12%에 비해 약 28%의 연간 총 수익률을 제공했으며 2012년 이후 배당금을 연간 약 10% 인상했습니다. 회사의 지침에 따르면 올해 지불금 비율(즉, 운영에서 조정된 자금 중 배당금의 비율)이 낮은 60% 범위와 약 13억 달러의 배당금 후 잉여 현금 흐름이 필요합니다.

회사의 오랜 CEO인 Hamid Moghadam은 최근 Barron's 와의 인터뷰에서 "성장을 위해서는 자본이 필요하기 때문에 법적 요구 사항을 충족하기 위해 해야 할 일을 최소한으로 [지급금 비율]을 유지하려고 노력합니다 . Prologis는 또한 부채를 상환하여 배당금 인상을 위한 자본을 줄였습니다. 그러나 Moghadam이 설명하는 것처럼 REIT는 선택하는 경우 배당금에 할당할 더 많은 자본을 보유하고 있지만 비즈니스 성장에 더 중점을 둡니다.

회사에 따르면 부동산 임대료 인상 외에도 Prologis의 큰 성장 동인은 2015년 이후 인수 및 합병에서 약 320억 달러였습니다. 여기에는 지난해 산업용 REIT인 Liberty Property Trust의 130억 달러 인수가 포함됩니다.
이러한 거래에 따라 Moghadam은 "우리는 그러한 포트폴리오를 검토하고 마음에 들지 않는 많은 것을 처분할 수 있었지만 실제로는 왕관 보석을 유지했습니다."라고 말합니다.

6월 30일 현재 회사는 미국, 남미, 유럽 및 아시아 전역에 걸쳐 4,715개의 건물을 소유하거나 투자했습니다. 또한 약 1,700억 달러의 자산을 별도의 자금으로 감독하며 일부는 제3자를 대신합니다.
상업용 부동산은 물론 위치에 관한 것이지만 환경 및 기타 문제로 인해 특히 더 큰 시장에서 창고를 짓기가 점점 더 어려워지는 시기에 희소성에 관한 것이기도 합니다.

이 회사는 고객의 거주지로 패키지를 배달하는 역할을 하는 공급망의 창고와 같은 "소비" 시장에 중점을 둡니다.
Moghadam은 뉴저지 북부, 로스앤젤레스, 도쿄를 예로 들면서 이러한 창고 시장은 "창고 공간의 경쟁 공급이 어렵다는 점에서 상당한 공급 제약이 있는 경향이 있습니다."라고 말합니다.

면적 기준으로 회사의 주요 고객은 Amazon.com (AMZN), Home Depot (HD), FedEx (FDX), United Parcel Service ( UPS ) 및 XPO Logistics (XPO)입니다. 작년에 팬데믹이 닥치기 전에도 회사는 "오프라인 소매보다 3배 많은 물류 부동산을 차지하는" 전자 상거래의 혜택을 누리고 있었습니다.

Prologis의 수익률은 다른 많은 REIT에 비해 그다지 매력적이지 않지만 투자자가 수익률뿐만 아니라 총 수익률을 고려해야 하는 방법에 대한 교과서적인 사례입니다.

Prologis는 창고 지붕과 건물에 태양광 발전을 하여 Green 철학을 수용하고 있습니다. 이러한 노력은 회사가 ESG(환경, 사회, 지배구조) 펀드에 더 매력적으로 보이게 만들 것입니다. ESG 펀드는 인기를 얻고 있으며 일부 전문가들은 2030년까지 1조 달러의 자본이 축적될 것으로 예상 합니다. 성공적인 회사는 ESG 펀드의 "좋은 편"에 있기를 원합니다.

현재 PLD는 252메가와트의 청정 태양열 에너지를 생성합니다(2021년 6월 18일 NAREIT에서 발표한 회사 발표에 따름). 이로써 Prologis는 Solar Energy Industries Association에 따르면 현장 발전 측면에서 상위 3개 미국 회사에 포함됩니다. 회사의 목표는 2025년까지 400MW를 생성하는 것입니다. 이 발전은 비용을 상쇄하고 PLD의 창고를 고객에게 더 매력적으로 만들 것입니다.

Prologis는 또한 투자자들에게 환경적으로 매력적인 것으로 인식되기 위해 다른 조치를 취하고 있습니다. 예를 들어 형광등과 상대적으로 비효율적인 백열등을 에너지 효율이 더 높은 LED 조명으로 교체하는 과정에 있다. 이미 PLD 조명의 42%가 2025년까지 100%를 목표로 LED로 변경되었습니다. Prologis는 ESG 군중과 함께 자격 증명을 빛나게 하기 위해 속성에 대한 지속 가능성 인증을 적극적으로 찾고 있습니다.

<참고 : REIT Prologis Is Reaping the Rewards of E-Commerce> 
<참고 : Prologis: A Strong Ecommerce Play, But Is It Overvalued?>